Hoje vamos tratar da compra de imóveis e ressaltar alguns cuidados que o comprador deve observar na hora da avaliação dos riscos do negócio. Sabemos que uma análise jurídica bem feita antes da compra é extremamente importante para empresários, investidores, compradores de imóveis e profissionais…
Hoje vamos tratar da compra de imóveis e ressaltar alguns cuidados que o comprador deve observar na hora da avaliação dos riscos do negócio. Sabemos que uma análise jurídica bem feita antes da compra é extremamente importante para empresários, investidores, compradores de imóveis e profissionais que atuam com planejamento patrimonial.
Mas afinal, será que uma pessoa pode comprar um imóvel, lavrar escritura pública, registrar a aquisição no Cartório de Registro de Imóveis e, mesmo assim, perder esse patrimônio para a Fazenda Pública? Existe algum risco do Fisco alegar fraude na compra, mesmo sem penhora registrada na matrícula do imóvel? A boa-fé do comprador seria suficiente para impedir o reconhecimento da fraude à execução fiscal?
Para explicar esse assunto, vamos analisar a recente decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial nº 2.173.311, que reafirmou o entendimento já consolidado no Tema 290 dos Recursos Repetitivos, firmado no julgamento do REsp nº 1.141.990.
O caso envolvia a venda de um imóvel pertencente a um empresário individual que já possuía diversos débitos tributários regularmente inscritos em dívida ativa. A empresa compradora sustentava que havia adquirido o imóvel de boa-fé, já que não existia penhora registrada na matrícula (ou seja, o registro do imóvel estava livre e desimpedido) e que a execução fiscal estava direcionada apenas ao CNPJ do empresário, sem qualquer referência ao seu CPF.
Apesar dos argumentos trazidos pelo comprador, o STJ manteve o reconhecimento da fraude à execução e determinou a ineficácia da venda perante o Fisco.
Para entender a decisão do STJ, precisamos lembrar do artigo 185 do Código Tributário Nacional. Esse dispositivo establishes que se presume fraudulenta a alienação de bens realizada por contribuinte que possua crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa, salvo se forem reservados bens suficientes para garantir integralmente o pagamento da dívida.
Na prática, isso significa que, após a inscrição do débito em dívida ativa, a simples venda do patrimônio já pode ser considerada fraude à execução fiscal, independentemente de qualquer intenção do vendedor ou do comprador.
Desde a entrada em vigor da Lei Complementar nº 118 de 2005, basta a inscrição do crédito tributário em dívida ativa para caracterizar a fraude à execução, não sendo necessária sequer a existência de penhora registrada ou a prévia citação do devedor, como ocorria anteriormente. Além disso, a Súmula 375 do STJ não se aplica às execuções fiscais. O reconhecimento da fraude à execução não depende do registro da penhora na matrícula do imóvel ou da comprovação da má-fé do terceiro adquirente, justamente porque existe regra específica no Código Tributário Nacional disciplinando a matéria.
Por último, é importante lembrar que o empresário individual não possui personalidade jurídica distinta da pessoa natural, sendo o CNPJ apenas um cadastro utilizado para fins tributários e fiscais.
Em consequência, não existe autonomia patrimonial entre a empresa e seu titular. O patrimônio pertence à mesma pessoa, razão pela qual os bens particulares podem responder pelas dívidas tributárias decorrentes da atividade empresarial.
Portanto, essa decisão traz uma importante lição para a governança patrimonial. Quem pretende adquirir imóveis de empresários individuais não pode limitar sua análise apenas à matrícula do imóvel ou às certidões imobiliárias.
É indispensável verificar também a existência de inscrições em dívida ativa, execuções fiscais e demais passivos tributários do vendedor. Caso contrário, o adquirente poderá perder o imóvel para o Fisco, ainda que tenha atuado com absoluta boa-fé.
https://youtu.be/aWR0LvVYVJE
