Categoria: Empresarial

“Locação comercial”, especificamente para esclarecer algumas dúvidas sobre o prazo máximo de renovação do contrato de locação quando o inquilino propõe a ação renovatória de locação com base na Lei 8.245/1991, visando a prorrogação do prazo do seu contrato de locação comercial independentemente da vontade do proprietário do imóvel. Os questionamentos que recebo de vários clientes em meu escritório sobre esse assunto são os seguintes: Qual o prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação? Esse prazo de renovação seria igual ao tempo que estou no imóvel, somando-se todos os prazos dos contratos desde o início da locação? Ou o prazo de renovação seria equivalente somente ao prazo de vigência do último contrato de locação?

A chamada ação renovatória é um tipo de ação prevista na “Lei das Locações”, também chamada de “Lei do Inquilinato”. Essa ação permite que o inquilino venha a requerer na Justiça, por meio da propositura de uma ação judicial, a renovação compulsória do seu contrato de locação comercial com o objetivo de proteger o seu fundo de comércio e ponto comercial que construiu naquele local ao longo do tempo, independentemente da vontade do proprietário do imóvel. Isso impede que o inquilino venha a ser retirado do imóvel após o término do contrato e o locador venha a se beneficiar desse local, vindo a se beneficiar e enriquecer às custas do locatário que deixou o imóvel. Para que o locatário possa ter direito à renovação do contrato de locação, será necessário preencher alguns requisitos jurídicos que estão dispostos nos artigos 51 e 71 da “Lei das Locações”. Se você quer saber de maneira detalhada quais são esses requisitos e como faço para propor a “Ação Renovatória” na Justiça, aconselho assistir o outro vídeo que temos aqui no canal sobre esse assunto, no qual explico de forma detalhada todos os 7 (sete) cuidados que devemos ter para o ajuizamento dessa ação. Hoje, vou esclarecer neste vídeo especificamente sobre o prazo máximo de renovação que pode ser pedido na justiça. A redação do caput do artigo 51 da Lei 8.245/1991 define que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo. Mas a lei não explica qual seria esse prazo. Por isso, existem discussões e diferentes interpretações doutrinárias e jurisprudenciais quanto ao significado da expressão “por igual prazo”. Ao longo do tempo se formaram 3 (três) entendimentos diferentes: 1) primeiro, que o prazo de renovação seria o prazo de 5 (cinco) anos, tal qual exigido pela lei para que o locatário tenha o direito à renovação com base no inciso II, do artigo 51 da Lei 8.245/1991; 2) segundo, que o prazo de renovação seria a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes desde o início da locação; 3) terceiro, que o prazo de renovação seria o prazo do último contrato de locação firmado entre as partes e que completou o quinquênio exigido por lei. Qual é a interpretação correta? A interpretação correta é a de que o prazo de renovação do contrato de locação por meio da ação renovatória é de 5 (cinco) anos. Esse é o prazo máximo de renovação, independentemente do prazo de vigência inicial do contrato, da soma de todos contratos, ou ainda, da vigência do último contrato. Não será permitida a renovação por prazos maiores, de 10 (dez), 15 (quinze) ou 20 (vinte) anos por mais tempo que o inquilino já esteja no imóvel. Portanto, o prazo de renovação da lei será de 5 (cinco) anos, que denota um prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, o qual pode ser requerido novamente pelo locatário ao final do período já que a lei não limita essa possibilidade. Inclusive, esse foi o entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Recurso Especial nº 1.971.600. O STJ firmou essa posição, inclusive com base na Súmula nº 178 do Supremo Tribunal Federal (STF) que fixava o entendimento de que a renovação contratual baseada no Decreto 24.150/1934 (que era antiga “Lei de Luvas” já revogada) estipulava na época como prazo máximo de renovação o tempo de 5 (cinco) anos.

Será que o valor da locação atual está num patamar justo? Neste ano, será que o valor justo deveria ser maior ou menor de acordo com as condições de mercado? O que eu posso fazer para questionar o valor atual e mudar essa realidade, seja para mais ou menos?

“Ação Renovatória de Aluguel”, que é uma outra ação judicial que tem por objetivo renovar o contrato de aluguel comercial de forma compulsória após o seu término pelo inquilino, independentemente da vontade do proprietário do imóvel. Se o tema “locação” te interessa, vale a pena assistir esse outro vídeo! Hoje, vamos tratar exclusivamente da “Ação Revisional de Aluguel”, que é um tipo de ação judicial que pode ser proposta por quaisquer das partes do contrato de locação, tanto o proprietário locador, quanto pelo locatário inquilino. Essa ação está prevista no artigo 19 da Lei nº 8.245/1991, que é apelidada de Lei das Locações ou Lei do Inquilinato e prevê que, não havendo acordo entre as partes sobre o valor atual e justo da locação, o locador ou locatário, poderá pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá–lo ao preço de mercado após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado. O objetivo dessa revisão será reequilibrar do ponto de vista econômico e financeiro as condições do contrato de locação, uma vez que passado esse tempo mínimo de 3 (três) anos ou mais da celebração do contrato pode ser que o valor do aluguel tenha vindo a se tornar excessivamente oneroso para o inquilino (ou seja, esteja acima do valor justo de mercado), ou então o seu valor esteja muito vantajoso (isto é, abaixo do valor de mercado compatível com outro imóvel similar). Nesse sentido, essa ação revisional serve para buscar a revisão do contrato e resolver o desiquilíbrio que passou a existir entre as partes com o passar do tempo, inclusive por condições adversas e externas que não dependem da vontade dos contratantes. Durante esse processo, o Juiz fixará um aluguel provisório para viger durante o trâmite da ação até o seu julgamento final por sentença, e para auferir qual será o valor justa da locação dali em diante o Juiz determinará a realização de uma perícia técnica sobre o imóvel locado com objetivo de avaliar esse bem e por consequência definir qual o valor justo de locação compatível com o mercado. Ao final, o Juiz define o novo valor da locação na sentença que retroage ao início da ação, sendo certo que as eventuais diferenças devidas durante a ação de revisão serão pagas, descontados os aluguéis provisórios satisfeitos. Tudo conforme o procedimento estabelecido entre os artigos 68 a 70 da Lei de Locações.

O caso é o seguinte: você comprou uma passagem aérea através de uma agência ou site e viagens (igual ao maxmilhas, decolar, submarino, 123milhas, viajnet, skayscanner e muitos outros que existem por aí) e durante a sua viagem a sua bagagem foi extraviada. A responsabilidade será de quem? Da companhia aérea? Da agência ou site de viagem? Ou de todas as empresas em conjunto? Quem poderá ser responsabilizado pelos danos?

É um caso real, que aconteceu em Minas Gerais envolvendo a agência de turismo Maxmilhas e foi julgado através do Recurso Especial nº 1.994.563 pelo Superior Tribunal de Justiça. Um consumidor propôs uma ação de indenização contra a agência Maxmilhas alegando que a agência seria responsável pelo extravio de bagagem cometido pela companhia aérea em sua viagem porque a agência é quem teria vendido o bilhete da passagem. O cliente afirmou que a agência seria responsável pelos defeitos ocorridos na prestação dos serviços de transporte aéreo já que faria parte da cadeia fornecedora de serviços. O caso foi julgado à favor do consumidor em primeira e segunda instância. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais veio a responsabilizar a agência de viagem Maxmilhas pelo pagamento de uma indenização no valor de R$6.000,00 (seis mil reais) à título de danos morais em favor do consumidor, em conjunto com a companhia aérea Gol. Ocorre que a agência recorreu e o Superior Tribunal de Justiça virou o caso. Em julgamento definitivo, o STJ disse que a empresa de turismo vendedora de passagem aérea não responde solidariamente pelos danos morais sofridos ao passageiro em razão do extravio de bagagem. A atuação da agência de viagem vendedora da passagem se esgota nessa venda, que, no caso concreto, não teve problema algum. Para que a agência de viagem fosse responsabilizada, seria necessário haver uma relação de causa e efeito entre o fato do produto ou do serviço (que é o dano causado a consumidor) e a conduta da agência. A venda da passagem aérea, muito embora possa constituir antecedente necessário do dano, não representou uma das causas do dano e, por isso, responsabilizar a vendedora da passagem pelo extravio da mala seria uma medida muito rigorosa pois consistiria numa imputação por uma fato independente e autônomo, que de modo algum poderia ter sido controlado ou evitado pela agência,  mas unicamente pela transportadora, que, aliás, tem responsabilidade objetiva pela bagagem que lhe é entregue conforme o artigo 734 do Código Civil. Bom. esse foi o resultado final desse caso e a partir daí eu te pergunto: qual o aprendizado que podemos tirar desse julgamento? Basicamente, que existem 2 (duas) situações distintas para serem analisadas: uma primeira, em que a agência de viagem apenas vende o bilhete aéreo e, como vimos, não será responsável pelo transporte da viagem e suas intercorrências. E uma segunda situação, em que a agência vende mais que um bilhete aéreo mas o próprio “pacote de viagem”. Nesta circunstância, aí sim teremos a responsabilidade da agência sobre os fatos subsequentes e ocorridos durante toda a viagem. Portanto, fique atento quando for viajar e caso algo de ruim aconteça, veja primeiro de quem será a responsabilidade para então reclamar da empresa correta e não correr risco de perder o processo judicial.

“Contrato de união estável” e seus efeitos jurídicos patrimoniais, especialmente perante terceiros. Você vai entender quais as diferenças entre uma união estável não formalizada, uma união formalizada por escritura pública, e, por último, uma união formalizada por um mero contrato particular feito entre as partes. Como eu já expliquei em outro vídeo aqui no canal de forma bem detalhada, o relacionamento afetivo para ser considerado uma “união estável” precisa de 3 (três) requisitos. Primeiro, a união deve ser pública e reconhecida entre as pessoas do convívio do casal e do círculo de amizade. Segundo, o relacionamento do casal deve ser estável e duradouro. Terceiro, deve existir entre os companheiros uma vontade de se constituir família e colocar a sua vida em comum um com o outro. A legislação não exige qualquer formalização sobre a união estável para que ela seja reconhecida. Não é necessário fazer qualquer contrato ou escritura para que seja demonstrada a sua existência. Aliás, a união estável, na sua essência, é um relacionamento por natureza informal, sendo esse o principal ponto de diferença em relação ao casamento. Porém, apesar da sua formalização não ser imprescindível para o seu reconhecimento, podemos dizer que a formalização ou não da união estável gera impactos na proteção do seu patrimônio, especialmente perante terceiros. Vou te explicar! Numa união estável sem formalização, o regime de bens e planejamento patrimonial dos companheiros será obrigatoriamente o regime da comunhão parcial de bens conforme previsto no art. 1.725 do Código Civil. Isso também pode acontecer numa união formalizada mas omissa, sem que os companheiros tenham especificado na declaração qual o regime escolhido. Já na união estável registrada por escritura pública lavrada em cartório, os companheiros poderão definir o regime patrimonial que pretendem adotar, sendo os mais comuns os regimes da comunhão total do art. 1.667 do Código Civil, da comunhão parcial do art. 1.658 do Código Civil, ou então, da separação de bens do art. 1.687 do Código Civil. Os efeitos dessa escolha serão públicos, voltados para o futuro, e, também vinculam terceiros, incluindo credores, que não poderão alegar ignorância já que a declaração do casal se encontra devidamente registrada em Cartório. Por isso, esse é o formato mais indicado e seguro para proteger os seus bens perante terceiros e credores de acordo com o regime de patrimônio escolhido pelo casal. Isso porque, na eventualidade da união estável ter sido formalizada somente por meio de um contrato particular feito entre as Partes, o regime de bens escolhido pelos companheiros terá efeitos somente entre as partes, sem produzir efeitos junto a terceiros. Quando não existe registro de escritura pública, o contrato particular de união estável que porventura adota o regime de comunhão ou separação de bens terá eficácia e vinculará somente as partes, sem projetar efeitos para fora da relação jurídica mantida pelos conviventes, em especial em relação a terceiros e credores. Inclusive, num caso recente tivemos uma decisão do Superior Tribunal de Justiça a respeito no Recurso Especial nº 1.988.228. Nesse julgamento, o STJ aceitou a penhora de bens de um companheiro para pagar dívidas do outro companheiro. Apesar do casal ter feito um contrato particular no qual se adotava o regime de separação de bens, esse instrumento não impediu a penhora do patrimônio de um dos companheiros para pagamento de dívidas do outro convivente justamente porque esse contrato, por ser particular, não tem efeitos perante terceiros e credores. Por tudo isso, fique atento! Dê preferência para formalizar a sua união estável através de uma escritura pública lavrada em cartório!

Hoje, vamos conversar sobre a ação renovatória de locação comercial e seus principais aspectos. Fique comigo até o final deste vídeo porque aqui no canal eu te ensino como proteger o seu patrimônio, a sua empresa e, é claro, a sua família! A chamada ação renovatória é um tipo de ação prevista na Lei nº 8.245/1991, que é apelidada de Lei das Locações ou Lei do Inquilinato. Essa ação permite que o inquilino venha a requerer na Justiça a renovação compulsória do seu contrato de locação que está vigente, independentemente da vontade do locador. Essa renovação se dará por igual período do contrato anterior e tem alguns requisitos jurídicos para serem cumpridos pelo locatário conforme exigido pelo artigo 51 e 71 da legislação. Eu vou te explicar tudo aqui neste vídeo com calma para que possa entender.  Bom, primeiro é importante entendermos o motivo pelo qual existe esse tipo de ação. A ação renovatória existe para proteger e equilibrar a relação entre proprietário e locatário. Ela permite que o inquilino proteja o fundo de comércio e o ponto comercial que foi conquistado pelo trabalho dentro do imóvel. Abrir um negócio e mantê-lo em funcionamento não é tarefa simples. Entre as inúmeras variáveis que podem determinar lucro ou prejuízo do empreendimento, destaca-se a localização do ponto comercial. Ao escolher o ponto comercial onde fixará seu estabelecimento, o empresário considera fatores como poder aquisitivo do público local, questões de segurança, facilidade de acesso, tamanho do imóvel. A partir daí, o empresário faz uma série de investimentos nesse ponto, como gastos em reformas e equipamentos, faz publicidade, constitui uma clientela, consolida seu nome e sua imagem perante os consumidores, e tudo isso acaba por formar o que chamamos de “fundo de comércio”. Esse “fundo de comércio” é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da atividade empresarial, englobando todos os bens úteis e necessários ao exercício da empresa. Diante dessa dinâmica empresarial, a ação renovatória foi criada para que o inquilino não venha perder o ponto comercial e fundo de comércio ao final do contrato. Isso implicaria em enorme prejuízo em desfavor do inquilino que perderia os seus investimentos de forma injusta e também, ao mesmo tempo, geraria um grande benefício para o proprietário que viria a se beneficiar de forma indevida desses investimentos incorrendo no enriquecimento sem causa. Por tudo isso, a Lei das Locações prevê a ação renovatória em favor do inquilino, desde que venha a cumprir 7 (sete) seguintes requisitos de forma concomitante. São eles: 1) Primeiro, a locação deve ser comercial. Somente há direito à ação renovatória quando o contrato se trata de locação comercial, isto é, quando o imóvel locado é destinado a fins comerciais. 2) Segundo, a locação deve ter sido pactuada por contrato escrito. É necessária a existência de um contrato de locação por escrito, já que os contratos verbais não dão direito à ação renovatória. 3) Terceiro, a locação deve ser pactuada por prazo determinado. O contrato deve ter um prazo fixado, não sendo válido para o exercício da renovatória as locações firmadas com prazo indeterminado. 4) Quarto, o contrato deve ter no mínimo 5 (cinco) anos de vigência. Para atender esse requisito, é válido apenas um contrato com prazo de 5 (cinco) anos ou vários consecutivos que somados resultam no prazo de 5 (cinco) anos, desde que a locação exista nesse período sem interrupções. 5) Quinto, o inquilino deve exercer a mesma atividade comercial há, pelo menos, 3 (três) anos. O locador deve demonstrar que está no mesmo ramo por, no mínimo, 3 (três) anos para fazer jus a formação do ponto comercial. 6) Sexto, o locatário deve ficar atento ao prazo decadencial para a propositura da ação na Justiça. A legislação é taxativa ao prever que a ação judicial deve ser proposta de forma obrigatória entre o prazo de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do término da locação. Esse prazo não pode ser antecipado, prorrogado, suspenso ou interrompido e, após transcorrido, inviabiliza o ingresso de ação renovatória. 7) Sétimo e último requisito, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel. O inquilino deve comprovar que está em dia com todas as suas obrigações referentes ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação.

Hoje, vamos debater um assunto societário importante sobre as SPEs Imobiliárias que são empresas constituídas com o fim específico de incorporação e construção de determinado empreendimento. Esse assunto é importante porque afeta não só os empresários, como também os próprios consumidores que são os adquirentes dos imóveis na planta. O que é uma “SPE Imobiliária”? Quais as vantagens desse tipo de empresa? As SPEs podem se valer da recuperação de empresas e renegociar as suas obrigações com os clientes no futuro?

Primeiramente, vamos relembrar o conceito de SPE para entendermos melhor as particularidades desse tipo de empresa. Inclusive, se esse tema te interesse vale a pena ver os outros vídeos a respeito de SPE que temos aqui no canal. Como o próprio nome diz, SPE significa uma Sociedade de Propósito Específico. É uma sociedade constituída para realizar uma determinada atividade ou empreendimento empresarial com um prazo determinado. Dizemos que é uma sociedade temporária não necessariamente porque tem um prazo de tempo cronometrado ou fixado para a duração, mas sim porque o seu objeto social é específico e voltado para a realização de uma atividade empresarial. É justamente nesse ponto que a SPE se diferencia das demais: o seu objeto social é determinado e uma vez cumprido o seu objeto ela termina. No ramo da construção civil, é muito comum vermos em atividade as chamadas “SPEs Imobiliárias”, que são empresas constituídas exclusivamente para desenvolver um determinado empreendimento imobiliário. As grandes empresas montam uma SPE para cada empreendimento, criando um CNPJ para cada loteamento, incorporação ou construção de edifícios. Com isso, essas empresas conseguem de certa forma separar as receitas e também as despesas destinadas à construção daquele específico empreendimento, dando assim maior segurança aos adquirentes e garantia para término das obras, com a entregas das unidades imobiliárias que forma prometidas a venda na planta. Nós sabemos que a garantia imobiliária maior é a adoção do regime de patrimônio de afetação por parte da empresa no momento da incorporação. É isso que, do ponto de vista legal, garante a separação do patrimônio do empreendimento dos demais, conforme dispõe os artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964 (que é a nossa Lei de Incorporações). Mas o fato é que, aqui no Brasil, as SPEs Imobiliárias caíram no gosto das pessoas e são amplamente utilizadas no mercado imobiliário com uma forma, ainda que relativa, de dar maior segurança ao empreendimento que será construído. E é justamente aí que vem a dúvida: as SPEs podem se valer da recuperação de empresas? As SPEs podem renegociar as suas obrigações com os clientes no futuro por meio de um plano de recuperação? Bom, depois de vários anos de discussão e brigas judiciais essa questão chegou finalmente ao STJ, o nosso Superior Tribunal de Justiça que é o tribunal que dá a última palavra nesse tipo de matéria. O STJ pacificou o entendimento, o que dá aos empresários e também aos consumidores uma clareza sobre o assunto na hora de negociar a compra de um imóvel e analisar os riscos. Segundo o STJ, teremos 2 (duas) situações: uma primeira, onde estamos tratando das SPEs Imobiliárias que optaram pelo regime de patrimônio de afetação. Nesse caso, essas SPEs não podem se valer da recuperação porque estão submetidas a regime de incomunicabilidade criado pela Lei de Incorporações, o que torna incompatível a recuperação judicial. Isso porque os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações decorrentes da atividade de construção e entrega dos referidos imóveis não são suscetíveis de novação. Além disso, o patrimônio de afetação não pode ser contaminado pelas outras relações jurídicas estabelecidas pelas demais sociedades do grupo. Uma outra segunda situação é o caso das SPEs Imobiliárias que não administram patrimônio de afetação. Aí sim nesses casos essas empresas podem se valer dos benefícios da recuperação judicial, desde que cumpridas 3 (três) condições: 1) primeiro, utilizem um plano específico para aquela SPE; 2) segundo, não proponham na recuperação um plano único para todo o grupo (também chamado de “consolidação substancial”); 3) terceiro, a incorporadora não tenha sido destituída pelos adquirentes na forma do art. 43, VI, da Lei nº 4.591/1964. Se for possível atender esses 3 (três) requisitos cumulativos, a SPE imobiliária poderá se valer dos benefícios da Lei de Recuperação de Empresas (Lei nº 11.101/2005 e buscar a sua recuperação.

Hoje, eu quero compartilhar uma modificação muito importante e recente ocorrida na nossa legislação empresarial. Sabe qual é? É a criação da figura da “SuperAção” (ou “SuperON”), que é um tipo de ação com o chamado “voto plural”. Ou seja, vários votos em uma só ação. Você já ouviu falar nesse tipo de ação? Será que a sua empresa pode criar uma “SuperAção”?

No dia 26 de agosto de 2021 o Governo Federal sancionou uma lei de conversão da medida provisória (MP) número 1.040, mais conhecida como “MP da Melhora do Ambiente de Negócios”. A nova norma é a Lei n. 14.195/2021 que estabelece uma série de mecanismos para melhorar a posição do Brasil no relatório denominado “Doing Business”, que é um relatório do Banco Mundial que classifica os países conforme a facilidade de se fazer negócios, numa amostra com 190 (cento e noventa) países ao redor do mundo. Essa nova lei trouxe várias modificações na legislação empresarial. Uma delas eu já falei aqui no canal, que é o fim da Empresa Individual de Responsabilidade Limitada a EIRELI. Você sabia que esse tipo de empresa acabou? Depois você assiste esse outro vídeo que trata a respeito desse assunto para ficar bem informado. Bom, voltando ao assunto de hoje, quero dizer que a Lei n. 14.195/2021 também modificou parte da Lei das Sociedades Anônimas (a Lei n. 6.404/76). Por meio da alteração do artigo 110 da lei societária, foi criada a figura da “SuperAção” (ou “SuperON”), que é um tipo de ação com o chamado “voto plural”. Esse tipo de ação foi criada para incentivar as empresas brasileiras a fazerem suas ofertas iniciais de ações (os IPOs) na B3, a bolsa do nosso país, em vez de migrarem para mercados que admitem esse mecanismo. É que o voto plural já é adotado em outros países como Estados Unidos e Reino Unido, e aqui no Brasil ele era proibido até então. O voto plural permite que uma única ação tenha direito a múltiplos votos durante as assembleias gerais de acionistas. Por meio desse mecanismo, os acionistas detentores dessas ações, que normalmente são os sócios fundadores da empresa, conseguem manter o controle da empresa mesmo sem deter a maioria do capital social, eliminando a necessidade de celebração de acordo de acionistas com um grupo de investidores. O mecanismo garante maior poder de deliberação para os fundadores da companhia, mesmo que venham a deter uma participação menor na empresa após recebimento dos investimentos. Cada “SuperAção” poderá ter a quantidade de até 10 (dez) votos por ação e um prazo de vigência máximo de até 7 (sete) anos, com possibilidade de prorrogação. Mas atenção! Caso você tenha interesse de criar esse tipo de ação aí dentro da sua empresa, tome cuidado! A princípio a “Super Ação ON” é admitida para as sociedades anônimas, mas acredito que, com o tempo, possam ser admitidas também nas empresas limitadas. E para a sua criação devem ser observadas as seguintes regras:

1) A empresa poderá criar uma ou mais classes de ações ordinárias com atribuição do voto plural;

2) Para a criação das ações, será necessário um quórum de aprovação de, no mínimo, metade do total de votos conferidos pelas ações com direito a voto e metade das ações preferenciais sem direito a voto ou com voto restrito;

3) O acionista dissidente que discordar dessa criação poderá exercer o seu direito de recesso assegurado;

4) Se a companhia for aberta, com ações em bolsa de valores, a ações que incluem o direito ao voto plural não poderão ser alteradas, salvo se forem para reduzir esse direito;

5) as ações com voto plural serão automaticamente convertidas em ações sem voto plural caso sejam transferidas para terceiros;

6) As operações de incorporação ou cisão de companhias só serão permitidas entre empresas que adotem esse mesmo mecanismo;

7) O voto plural não poderá ser adotado em assembleias que deliberarem sobre a remuneração dos administradores e a celebração de transações com partes relacionadas, sem prejuízo de outras matérias que poderão ser regulamentadas pela CVM;

8) As empresas públicas, sociedades de economia mista, subsidiárias e sociedades controladas direta ou indiretamente pelo poder público não poderão ter ações com voto plural.

Enfim, esses são os principais pontos sobre essa nova matéria. Vamos aguardar para ver se o mercado irá absorver bem essas mudanças.

Vou explicar com funciona uma ferramenta jurídica que pode ser utilizada nos negócios para dar uma maior garantia a comprador sobre a aquisição do imóvel. Trata-se da averbação do contrato particular de promessa de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis. Você já ouviu falar nesse instrumento jurídico

Como você sabe, a compra de um imóvel envolve muito dinheiro. Normalmente, é preciso aguardar anos para conquistar esse objetivo tão sonhado entre os brasileiros. Às vezes, a compra de um imóvel envolve a economia de uma vida de uma pessoa ou de toda a sua família, além dos gastos altos que temos para pagamento dos impostos, taxas e emolumentos. Por isso, é preciso ter calma, procurar bastante, analisar todos os documentos do vendedor e do imóvel, e ainda, cercar-se de uma boa assessoria jurídica para que o negócio possa dar certo.

Bom, a compra de imóvel aqui no Brasil normalmente é feita em 2 (duas) etapas. A primeira etapa é a assinatura de um documento chamado de “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, no qual as partes de maneira particular, antes de ir ao Cartório, assinam um documento por escrito para retratar as condições comerciais do negócio. Nesse documento particular, por vezes apelidado no jargão popular de “contrato de gaveta”, as Partes irão definir descrever o bem imóvel objeto da compra e suas características, o preço da venda, as condições de pagamento, o prazo de entrega, as multas por descumprimento, as possibilidades de rescisão, e todas as outras questões particulares do negócio. Também, será importante anexar nesse Contrato de Promessa todos os documentos que comprovam tudo aquilo que está sendo escrito, tal como a planta do imóvel, o memorial de acabamento, a planta da garagem, a minuta da convenção de condomínio.

Pois bem, após essa primeira etapa, será necessária ainda uma segunda fase que será a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel de maneira pública. O art. 108 do Código Civil obriga que imóveis cujo valor seja acima de 30 (trinta) salários mínimos a compra seja formalizada por meio de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada perante o Cartório de Notas. Sendo assim, as partes deverão formalizar essa compra junto ao Cartório para que o negócio possa ter validade jurídica e assim essa Escritura seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis para transferência da propriedade perante a Matricula do imóvel. O problema é que, as vezes, o tempo entre a primeira e segunda etapa pode demorar um pouco por diversas razões, deixando assim o comprador sem resguardo ou garantias sobre a propriedade futura do imóvel. A verdade é que, enquanto essa Escritura Pública não for lavrada e esse documento não for efetivamente registrado no cartório de registro de imóveis passando a propriedade do imóvel para o nome do comprador, o bem continuará em nome do vendedor durante todo esse tempo, ficando assim sujeito a eventuais riscos inerentes à pessoa do próprio vendedor. O imóvel estará sujeito a penhoras, lançamento de indisponibilidade judicial, bloqueios trabalhistas, arrestos cautelares, e até mesmo, de ser novamente vendido pelo vendedor para uma outra pessoa, um terceiro de boa fé. Por isso, eu quero te ensinar uma ferramenta jurídica importante: trata-se da averbação do Contrato de Promessa de Compra e Venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Após a conclusão do contrato preliminar que foi firmado de maneira particular entre as Partes, você poderá registrar esse Contrato em Cartório para que possa dar publicidade aquela compra e assim adquirir o direito real de aquisição do imóvel perante o vendedor e terceiros. Isso significa dizer que, na qualidade de comprador, você poderá exigir do vendedor ou de terceiros a outorga da escritura definitiva de compra e venda (aquele documento referente a segunda etapa) após o cumprimento das suas obrigações contratuais. A propriedade do imóvel ficará reservada a seu favor e deverá ser transferida de forma obrigatória pelo vendedor tão logo você consiga demonstrar que cumpriu com todas as suas obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda. Isso será uma garantia inclusive em caso de, por qualquer motivo, o vendedor se recusar a comparecer no Cartório e transferir o imóvel para você por meio de escritura pública. Sobre os custos, existe sim a taxa que deve ser paga ao Cartório, mas não existe a incidência do ITBI nesse momento da averbação da promessa de compra e venda no cartório. O ITBI somente será devido no futuro Prefeitura Municipal, quando efetivamente a propriedade do imóvel vier a ser transferida com o registro da escritura pública de compra e venda, nos termos do art. 1245 do Código Civil (que é o contrato definitivo obrigatório por lei para imóveis acima de 30 salários), e não agora com a simples averbação do contrato particular de promessa de compra e venda para assegurar o direito real de aquisição futura do bem.

Respondendo dúvidas: UNIÃO ESTÁVEL: QUAIS OS DIREITOS ESSENCIAIS?

Assista o vídeo completo e fique por dentro deste assunto.