Comprar e vender imóveis no Brasil ficou mais simples, porém mais arriscado. Em setembro de 2025, o CNJ decidiu que cartórios não podem mais exigir certidões negativas de débitos fiscais como condição para registrar escrituras de compra e venda. A decisão estimula a circulação de imóveis e destrava operações antes represadas. Porém, a partir de agora o comprador terá o ônus de ser mais diligente para investigar se o vendedor ou imóvel possui alguma dívida tributária.
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou que cartórios e tribunais em todo o país não podem exigir certidões negativas de débito — como a CND (Certidão Negativa de Débitos) ou a CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa) — como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis. A decisão foi tomada pelo Plenário do CNJ no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000 e esse novo entendimento ficou resumido na afirmação de que “não se pode condicionar o registro à inexistência de débitos”. Em termos práticos, as certidões deixam de ser exigência obrigatória e passam a ter caráter meramente informativo. Ao afastar a exigência de certidões negativas, cria-se um ambiente mais ágil e menos burocrático, mas que exige maior responsabilidade de quem compra. Negócios que antes eram paralisados por pendências fiscais agora poderão ser concluídos, cabendo ao adquirente avaliar os riscos. A segurança da transação deixa de depender de um filtro do Cartório e passa a repousar na qualidade da investigação prévia realizada pelas partes. As partes passam a ter a responsabilidade de garantir a segurança da transação com técnica e cautela. As certidões continuam sendo ferramentas valiosas de transparência, mas deixam de serem exigidas de forma automática pelos Cartórios. A segurança jurídica deixa de ser garantida por um requisito imposto pelo cartório e passa a depender da capacidade das partes de avaliar riscos, reunir informações e firmar contratos bem estruturados. Portanto, o Comprador deverá ter mais cuidado no momento da elaboração do contrato e na análise dos documentos e certidões que devem ser solicitados ao vendedor e a respeito do imóvel. Esse novo cenário inaugura uma etapa em que os negócios são mais rápidos, mas também mais arriscados. Daqui em diante, o comprador deverá estar bem assessorado por um advogado especialista para levantar as informações, avaliar os riscos e lhe conceder a segurança necessária para o fechamento do negócio.