É comum um imóvel pertencer a mais de uma pessoa. Pode ser um bem que seja de propriedade do casal, de irmãos ou de pessoas que não tenham qualquer relação de parentesco. O problema é que, se esse bem for indivisível, a dívida de um dos coproprietários pode vir a prejudicar todos os demais com a perda do imóvel em leilão judicial. A penhora de parte do bem poderá afetar não só a cota parte do devedor, mas também a propriedade de todos os demais que estão à sua volta. É preciso saber o que fazer quando a constrição judicial recair sobre a parte de um imóvel que pertença a várias pessoas e quais são as alternativas do leilão judicial.
Hoje, vamos esclarecer uma dúvida recorrente sobre a penhora de bem imóvel e indivisível quando somente um dos proprietários é o devedor da dívida. É muito comum nos depararmos com um imóvel que pertence a duas ou mais pessoas e somente um deles é devedor de algum valor cuja a cobrança poderá gerar uma penhora e vir a recair sobre o imóvel. Por exemplo, um casal que é proprietário de um imóvel e somente o marido ou a esposa é devedor. Ou então um imóvel que pertence à família, onde somente um dos irmãos tem uma dívida. Nestes casos, é normal termos 2 (duas) controvérsias jurídicas que chegam até os tribunais para serem julgadas: 1) Será que a penhora poderá recair sobre todo o bem imóvel ou somente uma fração ideal? 2) Será que o imóvel poderá ser levado à leilão público para satisfazer o valor devido apenas por um dos proprietários? A princípio, importante esclarecer que a dívida pertence somente a um dos proprietários do bem imóvel e indivisível. Por isso, a penhora para satisfação do débito somente poderá recair sobre a cota parte que seja de propriedade do próprio devedor que foi reconhecido como inadimplente dentro do processo judicial. A lei não permite que seja feita a penhora sobre a integralidade do bem imóvel, inclusive sobre as frações que pertencem aos demais coproprietários alheios ao processo de cobrança judicial. A penhora sobre os quinhões dos demais proprietários não deve ser permitida porque essas pessoas não fazem parte do processo de execução judicial e nem são consideradas como responsáveis pela dívida diante da legislação. Sendo assim, o ato de penhora e constrição dos seus bens viola o art. 5º, LIV (54) da Constituição da República/88 por restringir o direito de propriedade sobre os seus bens, sem o devido processo legal. O correto será o Juiz determinar a bloqueio somente sobre a cota parte de titularidade do devedor representada por uma fração ideal do bem imóvel e indivisível. No que se refere à realização do leilão para a satisfação da dívida, devemos recorrer à regra disposta no art. 843 do Código de Processo Civil – CPC/15. Quando a penhora recair sobre parte de um bem indivisível, esse bem poderá sim ser levado à alienação judicial desde seja assegurado na alienação judicial 2 (duas) regras: 1) A primeira, seja concedido o direito de preferência aos coproprietários na arrematação do bem, em igualdade de condições com terceiros; 2) A segunda, caso os coproprietários não venham a exercer o direito de preferência no leilão, o valor arrecadado com a venda integral do bem deverá ser repartido, sendo a parte do devedor destinada à satisfação do crédito em favor do exequente e a parte pertencente aos demais coproprietários depositada em juízo à disposição de tais pessoas. Inclusive, para ilustrar essa situação vale citar um julgado recente do Tribunal Superior do Trabalho – TST proferido no Recurso de Revista nº 1000608-91.2020.5.02.0262, no qual determinou que o imóvel pertencente a um casal não poderia ser integralmente penhorado por dívida devida por um dos cônjuges, cabendo a penhora somente da fração ideal do bem de propriedade do devedor.