Hoje, vamos falar sobre um tema muito importante dentro da área do direito tributário que afeta a vida de todos aqueles que já compraram um imóvel e também daqueles que pretendem um dia adquirir esse bem. Você sabe qual a base de cálculo do ITBI? Será o valor correto é o valor da compra ou o valor de mercado que a Prefeitura estipular? O que fazer se o valor for cobrado pela Prefeitura for exorbitante?
Como você sabe, o ITBI é aquele imposto municipal cobrado pelas Prefeituras sobre a transferência onerosa de propriedade sobre bens imóveis. Todas as vezes que um imóvel muda de titularidade por ato oneroso entre vivos (por exemplo, uma compra e venda), a Prefeitura Municipal cobra o pagamento desse imposto cuja alíquota varia em torno de 2% a 3% na maioria das cidades, a ser aplicada sobre o valor de mercado do imóvel. Até aí tudo bem! A legislação aparentemente é clara. Mas o problema é que, na prática, sempre existiu uma grande briga entre o contribuinte e as Prefeituras justamente na hora de estipular a base de cálculo do imposto e fazer a cobrança desse tributo: como calcular a base de cálculo que o ITBI deveria incidir? De um lado, a Prefeitura entendia que o valor de mercado do imóvel era aquele que ela mesmo, Poder Público, arbitrava como devido no momento da operação, seja com base na sua planta genérica de valores ou seja na opinião interna dos seus analistas tomado por uma avaliação imobiliária unilateral sobre o determinado bem. De outro lado, os contribuintes entendiam que o valor a ser considerado na cobrança do ITBI deveria ser o valor do negócio descrito na escritura de compra e venda, ou então o valor da própria planta genérica de valores da Prefeitura utilizada para a cobrança do outro imposto municipal denominado IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano, que tem como fato gerador outra causa, que é a propriedade anual do bem em área urbana ou de expansão urbana). Bom, o fato é que isso sempre gerou uma enorme insegurança jurídica e deu margem à propositura de várias ações judiciais a respeito Mas agora, recentemente tivemos no mês de março deste ano de 2022 uma decisão muito importante do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que, por meio do Recurso Especial nº 1.937.821, julgou o Tema nº 1.113, dentro da sistemática dos recursos especiais repetitivos. Ou seja, essa decisão vale não só para o caso em questão que foi julgado, mas também para todos os demais casos que envolvem o mesmo tema. Nesse julgamento, o STJ firmou em definitivo alguns entendimentos jurídicos importantes sobre o cálculo do ITBI nas operações de compra e venda que gostaria de trazer para você. Preste atenção!
1) Primeiro, o valor de mercado, que é a base de cálculo legal do ITBI, será o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e declarada pelo contribuinte no instrumento da compra e venda;
2) Segundo, o valor da transação declarado pelo contribuinte no ato da venda goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado;
3) Terceiro, o valor da base de cálculo declarada pelo contribuinte somente poderá ser afastada pela Prefeitura mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, devendo o Fisco, se quiser, abrir esse processo administrativo para questionar o valor declarado pelo contribuinte e reavaliar o bem;
4) Quarto, o processo administrativo deve ser instaurado pela Prefeitura nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN, dando oportunidade do contribuinte se defender e juntar todas as provas que entender necessário, mediante contraditório administrativo;
5) Quinto, o município não poderá arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral, sendo ilegal que os seus analistas internos estipulem de forma presumida um valor de mercado que simplesmente achem devido;
6) Seis, a Prefeitura não estará vinculada a utilizar a base de cálculo do IPTU para a avaliação do imóvel, nem mesmo para estipular esse valor como piso de tributação.
Essas foram as principais consideração desse julgado que, no meu entendimento, trará maior segurança ao contribuinte. Portanto, caso venha a fazer alguma operação imobiliária fique atento à essas mudanças! Se necessário, questione a conduta da Prefeitura ao fazer o cálculo do ITBI, seja com uma defesa administrativa ou a propositura de uma ação judicial! Não pague um ITBI exorbitante e ilegal!