Hoje vamos tratar de uma decisão judicial extremamente relevante proferida em maio de 2026 pelo Superior Tribunal de Justiça que afeta diretamente proprietários de imóveis, investidores, administradoras de locação, condomínios residenciais e usuários de plataformas digitais como Airbnb.
O julgamento do STJ definiu que a utilização do imóvel residencial, quando assume caráter profissional ou de exploração econômica reiterada, torna o imóvel de cunho comercial, passando assim a ser exigida a autorização expressa dos condôminos para exercício da atividade de hospedagem. Isso gerou as seguintes dúvidas: afinal, um proprietário pode livremente alugar seu apartamento por diárias ou por curtos períodos, quando o condomínio possui destinação exclusivamente residencial? Ou será necessária autorização expressa do condomínio para locação?
A controvérsia foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055. O caso envolvia uma proprietária que pretendia utilizar seu apartamento para contratos de curta estadia, normalmente intermediados por plataformas digitais como o Airbnb. Por sua vez, o condomínio sustentava que a convenção condominial permitia apenas a utilização estritamente residencial das unidades autônomas e que a atividade pretendida descaracterizava essa destinação.
O primeiro aspecto importante analisado foi a própria natureza jurídica desses contratos. As contratações realizadas por meio de plataformas digitais nem sempre se enquadram perfeitamente nos modelos tradicionais previstos pela legislação. De um lado, não se trata de locação residencial por temporada regulada pela Lei nº 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato. De outro, também não se trata de hospedagem típica disciplinada pela Lei nº 11.771/08, que regula a atividade hoteleira. Esse tipo de modalidade contratual é própria e configura um contrato atípico de curta estadia. Trata-se de uma categoria jurídica intermediária, que não se confunde nem com a locação por temporada tradicional nem com a hospedagem empresarial (precedentes dos julgamentos do REsp 1.819.075/RS e REsp 1.884.483/PR. A atipicidade da natureza jurídica revela-se na própria nomenclatura: não é possível chamá-los de “locações” ou “hospedagens” (que são próprios de cada legislação), devendo assim serem chamados de “contratos atípicos de curta estadia”. Inclusive, o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio.
É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb – como normalmente são celebrados) ou por meio de imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados. Assim como um contrato de locação residencial por temporada ou um contrato de hospedagem também podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada. Mas o ponto mais importante da decisão não foi a classificação contratual.
O verdadeiro foco do julgamento foi definir se essa modalidade de utilização do imóvel permanece compatível com a destinação residencial prevista na convenção do condomínio. Para responder essa questão, o STJ partiu de uma premissa fundamental do Direito Condominial. O condomínio edilício é disciplinado pelos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil. Trata-se de uma estrutura jurídica peculiar em que coexistem áreas de propriedade exclusiva e áreas comuns. Para garantir a convivência harmônica entre os condôminos, a legislação atribui especial relevância à convenção condominial. Nos termos do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, constitui dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação atribuída à edificação. Isso significa que, se o condomínio possui destinação residencial, as unidades também devem ser utilizadas para fins residenciais. O problema surge quando a atividade passa a assumir características típicas de exploração econômica profissional.
Os elementos que podem revelar essa descaracterização são: a alta rotatividade de ocupantes, a disponibilização frequente do imóvel para pessoas desconhecidas entre si, a ausência de prazo mínimo de permanência, a oferta contínua de diárias e a prestação de serviços acessórios semelhantes aos encontrados em hotéis, como limpeza frequente, lavanderia, recepção ou concierge. Nessas situações, o imóvel deixa de cumprir uma função habitacional propriamente dita e passa a ser utilizado como instrumento de exploração econômica. E quando isso acontece, ocorre uma mudança na destinação da unidade imobiliária. Ocorre que o artigo 1.351 do Código Civil estabelece que a alteração da destinação do edifício ou das unidades exige aprovação de dois terços dos condôminos. Com base nesse dispositivo, o STJ concluiu que a exploração profissional de contratos atípicos de curta estadia somente poderá ocorrer em condomínios residenciais quando houver autorização expressa aprovada por quórum de dois terços dos condôminos.
O direito de propriedade não é absoluto e deve conviver com as limitações impostas pela convenção condominial e pela função social da propriedade. Portanto, a decisão reforça a importância da análise prévia da convenção de condomínio antes da aquisição de imóveis destinados à geração de renda por meio de plataformas digitais. Muitos investidores concentram sua atenção apenas na rentabilidade do ativo e acabam ignorando restrições condominiais que podem inviabilizar completamente o modelo de negócio pretendido. Nesses casos, a atividade somente poderá ser exercida se houver autorização expressa na convenção condominial ou aprovação por dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
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