Hoje, vamos debater um assunto societário importante sobre as SPEs Imobiliárias que são empresas constituídas com o fim específico de incorporação e construção de determinado empreendimento. Esse assunto é importante porque afeta não só os empresários, como também os próprios consumidores que são os adquirentes dos imóveis na planta. O que é uma “SPE Imobiliária”? Quais as vantagens desse tipo de empresa? As SPEs podem se valer da recuperação de empresas e renegociar as suas obrigações com os clientes no futuro?
Primeiramente, vamos relembrar o conceito de SPE para entendermos melhor as particularidades desse tipo de empresa. Inclusive, se esse tema te interesse vale a pena ver os outros vídeos a respeito de SPE que temos aqui no canal. Como o próprio nome diz, SPE significa uma Sociedade de Propósito Específico. É uma sociedade constituída para realizar uma determinada atividade ou empreendimento empresarial com um prazo determinado. Dizemos que é uma sociedade temporária não necessariamente porque tem um prazo de tempo cronometrado ou fixado para a duração, mas sim porque o seu objeto social é específico e voltado para a realização de uma atividade empresarial. É justamente nesse ponto que a SPE se diferencia das demais: o seu objeto social é determinado e uma vez cumprido o seu objeto ela termina. No ramo da construção civil, é muito comum vermos em atividade as chamadas “SPEs Imobiliárias”, que são empresas constituídas exclusivamente para desenvolver um determinado empreendimento imobiliário. As grandes empresas montam uma SPE para cada empreendimento, criando um CNPJ para cada loteamento, incorporação ou construção de edifícios. Com isso, essas empresas conseguem de certa forma separar as receitas e também as despesas destinadas à construção daquele específico empreendimento, dando assim maior segurança aos adquirentes e garantia para término das obras, com a entregas das unidades imobiliárias que forma prometidas a venda na planta. Nós sabemos que a garantia imobiliária maior é a adoção do regime de patrimônio de afetação por parte da empresa no momento da incorporação. É isso que, do ponto de vista legal, garante a separação do patrimônio do empreendimento dos demais, conforme dispõe os artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964 (que é a nossa Lei de Incorporações). Mas o fato é que, aqui no Brasil, as SPEs Imobiliárias caíram no gosto das pessoas e são amplamente utilizadas no mercado imobiliário com uma forma, ainda que relativa, de dar maior segurança ao empreendimento que será construído. E é justamente aí que vem a dúvida: as SPEs podem se valer da recuperação de empresas? As SPEs podem renegociar as suas obrigações com os clientes no futuro por meio de um plano de recuperação? Bom, depois de vários anos de discussão e brigas judiciais essa questão chegou finalmente ao STJ, o nosso Superior Tribunal de Justiça que é o tribunal que dá a última palavra nesse tipo de matéria. O STJ pacificou o entendimento, o que dá aos empresários e também aos consumidores uma clareza sobre o assunto na hora de negociar a compra de um imóvel e analisar os riscos. Segundo o STJ, teremos 2 (duas) situações: uma primeira, onde estamos tratando das SPEs Imobiliárias que optaram pelo regime de patrimônio de afetação. Nesse caso, essas SPEs não podem se valer da recuperação porque estão submetidas a regime de incomunicabilidade criado pela Lei de Incorporações, o que torna incompatível a recuperação judicial. Isso porque os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações decorrentes da atividade de construção e entrega dos referidos imóveis não são suscetíveis de novação. Além disso, o patrimônio de afetação não pode ser contaminado pelas outras relações jurídicas estabelecidas pelas demais sociedades do grupo. Uma outra segunda situação é o caso das SPEs Imobiliárias que não administram patrimônio de afetação. Aí sim nesses casos essas empresas podem se valer dos benefícios da recuperação judicial, desde que cumpridas 3 (três) condições: 1) primeiro, utilizem um plano específico para aquela SPE; 2) segundo, não proponham na recuperação um plano único para todo o grupo (também chamado de “consolidação substancial”); 3) terceiro, a incorporadora não tenha sido destituída pelos adquirentes na forma do art. 43, VI, da Lei nº 4.591/1964. Se for possível atender esses 3 (três) requisitos cumulativos, a SPE imobiliária poderá se valer dos benefícios da Lei de Recuperação de Empresas (Lei nº 11.101/2005 e buscar a sua recuperação.