Validade da doação de imóveis: você sabe qual é o formato exigido pela lei? Como fazer uma doação para que seja considerada válida? Faz diferença ser por instrumento particular ou escritura pública?
Nesta semana o tivemos o julgamento do RESP nº 1.938.997 pelo Superior Tribunal de Justiça, o nosso STJ que dá a última palavra nesse tipo de matéria, em que se discutiu a validade das cláusulas da doação de um imóvel feito por escritura pública. Na verdade, inicialmente o imóvel havia sido doado por um contrato particular assinado entre as partes, em que o doador (que é pessoa que transfere o bem) havia doado o imóvel em favor do donatário (pessoa que recebe o benefício) com o encargo de se construir um espaço cultural no lote de terreno que foi doado. Posteriormente, as Partes fizeram uma Escritura Pública para formalizar essa doação de maneira pública, mas nessa escritura foi dito que a doação seria pura e simples, sem qualquer encargo ou condição.
Como o espaço cultural realmente não foi construído pelo donatário (ou seja, o beneficiário recebeu o imóvel e não efetuou a edificação imposta inicialmente pelo doador no contrato particular), veio a seguinte dúvida alguns anos depois: qual documento é válido? Qual documento retrata a real vontade do doador? Por não estar satisfeito com essa situação, o doador ingressou na justiça e tentou anular essa doação.
Esse foi o caso em julgamento. Antes de falar do resultado, eu gostaria de saber a sua opinião: o que você acha justo? Para qual lado você iria julgar esse caso, a favor do doador ou do donatário? Bom, o resultado foi o seguinte: a escritura pública de doação é o documento que deve prevalecer neste caso, com a evidência de que a doação foi feita de forma incondicionada. O documento público é que deve ser levado em conta para se apurar a validade do ato de doação e para a apreciação da real vontade do doador. Isso porque, com base numa interpretação sistemática sobre os artigos 107, 108, 109 e 541 do Código Civil, o correto com base na legislação é se entender que, nas doações de bens imóveis cujo valor ultrapassa 30 salários mínimos (que nos valores de hoje, dá o valor total de R$33.000,00), as doações devem ser efetivadas obrigatoriamente por escritura pública. Se a doação recair sobre imóvel cujo valor supere o equivalente a 30 (trinta) salários mínimos, por uma imposição da lei deve ser observada a forma solene para validade do ato, com a sua efetivação devendo ser feita mediante escritura pública. Trata-se de uma exigência da lei para a validade do ato. Além disso, as cláusulas do contrato de doação devem ser interpretadas de forma restritiva, tal qual como estão escritas já que se trata de um negócio jurídico benéfico. Portanto, tome cuidado! A nossa orientação jurídica de hoje vai nesse sentido: fique atento na hora de se fazer uma doação envolvendo imóvel, ou até mesmo uma compra e venda. A regra é clara com base no nosso Código Civil: a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor supera a quantia de 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.