Autor: Governança Jurídica

Hoje, vamos conversar sobre a compra de imóveis aqui no Brasil. Vou te passar informações jurídicas importantes de como fazer a compra segura de um imóvel. Se você quer comprar um imóvel e não sabe por onde começar, esse vídeo é para você! Aproveite as dicas e orientações jurídicas porque aqui no canal, eu te ensino como proteger o seu patrimônio, a sua empresa e, é claro, a sua família!

Bom, na maioria das vezes a compra de um imóvel envolve o valor economizado pela família durante vários anos. São vários anos de trabalho e suor. Por isso, todo cuidado é pouco. Não arrisque e não brinque com o seu dinheiro. Realize a compra sempre com cuidado e, se precisar, busque um profissional da sua confiança para te ajudar na realização desse sonho. O custo desse profissional será mínimo frente ao retorno que ele pode te oferecer com a concretização do negócio de forma tranquila e segura. Vamos então aos 4 (quatro) cuidados necessários para a compra de um imóvel. 1) O primeiro cuidado é levantar informações atualizadas sobre o Vendedor, assim entendido aquela pessoa que é o atual proprietário do imóvel e consta no registro público do imóvel. É necessário verificarmos se existe algum fato envolvendo o Vendedor que possa gerar riscos ao negócio. Para isso, recomendo que você providencie a seguinte 8 (oito) Certidões que podem ser obtidas pela internet ou com ajuda profissional: 1) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais (Cíveis e Criminais) expedida pelo Fórum; 2) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça Federal; 3) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça do Trabalho; 4) Certidão Negativa de Protestos expedida pelo Cartório Distribuidor de Protestos; 5) Certidão Negativa de Tributos Federais conjunta expedida pela Receita Federal e PGFN; 6) Certidão Negativa de Tributos Municipais expedida pela Prefeitura Municipal; 7) Certidão Negativa de Contribuições Previdenciárias expedida pelo INSS; 8) Certidão Negativa de Débitos junto ao FGTS, expedida pela CEF. 2) O segundo cuidado importante é levantar informações sobre o próprio bem imóvel. Neste ponto, recomendamos a obtenção de Certidões para ver o histórico do imóvel e confirmar se o bem está realmente livre e desembaraçado. Para isso, recomendo que providencie 4 (quatro) documentos: 1) Matrícula atualizada do Imóvel, também chamado de registro do imóvel; 2) Certidão Negativa de Ônus, Gravames, Encargos e Ações Reipercussórias do Imóvel; 3) Certidão Negativa de Débitos de IPTU; 4) Declaração do Síndico de inexistência de débitos condominiais, de qualquer natureza. 3) O terceiro cuidado é para aqueles que pretendem adquirir imóvel novo, ainda na planta, em construção ou sem o habite-se. Neste caso, é preciso ver se a edificação é regular e não terá problema na futura obtenção do habite-se. Para isso, recomendamos que você peça à incorporadora a cópia de 4 (quatro) documentos: 1) Registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Imóveis; 2) Memorial de Acabamento do imóvel que será entregue; 3) Convenção de Condomínio e regimento interno do empreendimento; 4) A demonstração se existe ou não alguma garantia prestada para término da construção do empreendimento, tal como a afetação de património ou constituição de SPE. O quarto e último cuidado se refere ao Contrato de Compra e Venda. A redação de um bom Contrato é imprescindível em qualquer situação. Primeiro, proceda a assinatura de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, no qual você deve constar todas as condições comerciais do imóvel. Você deve anexar a esse Contrato todos os documentos sobre as características do imóvel (planta do imóvel, memorial de acabamento, planta da garagem, minuta da convenção de condomínio). Depois, se dirija ao Cartório de Notas de sua confiança e lavre aa Escritura Pública de Compra e Venda, que é o Contrato público necessário para imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários-mínimos conforme art. 108 do Código Civil. Por último, pegue a Escritura e leve a registro no Cartório de Imóveis responsável de acordo com a localização do imóvel para transferir a titularidade do bem para o seu nome. Isso é imprescindível porque aqui no Brasil, quem não registra não é dono de acordo com o art. 1.245 do Código Civil.

https://youtu.be/7BJ-WMR3C9s

Hoje, vamos falar de uma decisão recente e inédita da Justiça que condenou uma empresa a indenizar a sua concorrente pelo uso da marca alheia como critério de pesquisa no seu link patrocinado do google. Quer saber como foi essa história? Não quer cometer o mesmo erro?

Bom, todo mundo sabe que o uso da internet pelas empresas para a venda dos seus produtos e serviços aumentou muito nos últimos anos. Isso é inegável! E com esse uso veio o marketing digital para captar e direcionar a clientela para o seu site de vendas. Uma das ferramentas mais utilizadas é o link patrocinado do google para que o site da empresa apareça e fique melhor ranqueado na resposta da pesquisa quando o cliente realizar a busca pela internet de determinado produto ou serviço. E foi justamente sobre a forma de utilização dessa ferramenta, se leal ou desleal, se legal ou ilegal, que uma empresa questionou a outra e o caso foi parar na Justiça. O caso era o seguinte envolvendo 2 empresas de turismo dentro do estado de São Paulo: a empresa Braun Passagens e Turismo questionou a prática adotada pela concorrente VP Viagem e Turismo.  A empresa denominada Braun Passagens e Turismo, titular da marca “Braun”, é uma empresa de turismo que realiza muitas viagens com grupos de estudantes para a Disney, nos Estados Unidos. Ela se tornou referência nessa área e conseguiu fazer a sua clientela que se interessa por esse tipo de passeio específico. Ocorre que, do outro lado, temos a empresa de turismo concorrente denominada VP Viagem e Turismo que passou a patrocinar o seu link de internet no sistema de buscas do google, utilizando para isso como critério de pesquisa as seguintes palavras conjugadas: “Braun” e “turismo” e “Braun” e “passagens”. Com isso, os resultados das buscas feitas pela internet levaram os consumidores até ao site da empresa VP Viagem e Turismo, em vez de levar ao site da Braun Passagens e Turismo que era a real detentora da marca “Braun”. Isso porque através o uso de link patrocinado a empresa consegue redirecionar para si as pesquisas feitas por consumidores com o nome do seu concorrente, gerando assim o desvio da clientela de maneira desleal mediante utilização de marca alheia. Em sua defesa, a VP Viagem e Turismo não negou que adquiriu o serviço de publicidade, mas disse que não queria desviar clientela, apenas se colocar em destaque. Essa empresa alegou que se tratava de uma “publicidade comparativa”, sem qualquer potencial de gerar confusão no consumidor. Enfim, o caso foi julgado primeiramente no Tribunal de Justiça de São Paulo e posteriormente pelo Superior Tribunal de Justiça em Brasília através do Recurso Especial n . O entendimento final do STJ foi de que a adição da expressão “Braun” junto com as palavras “turismo” e “passagens” configurou sim o uso indevido de marca alheia e resultou na prática de “concorrência parasitária”. Foi comprovado o uso parasitário de marca alheia porque o cliente era direcionado para o site da outra empresa que havia contratado o serviço de patrocínio na plataforma do google, vindo assim a afrontar o artigo 195, incisos III e V, da Lei de Propriedade Industrial (que é a Lei nº 9.279, de 1996) e também o artigo 10 bis da Convenção da União de Paris para Proteção da Propriedade Industrial. Por isso, o STJ condenou a empresa VP Viagem e Turismo a pagar uma indenização de R$10.000,00 a favor da Braun Passagens e Turismo. Portanto, fique atento na hora de utilizar a pesquisa patrocinada do google e estabelecer os seus critérios de busca.

Hoje, iremos explicar como funciona o direito de retirada dentro das sociedades limitadas. Você brigou com o seu sócio? Quer sair da sua empresa e não sabe como? Como se retirar de uma empresa limitada?

Normalmente, as pessoas chegam ao meu escritório vivendo a seguinte situação: – Matheus, o clima na minha empresa não está bom. Eu e meu sócio estamos distantes, a nossa relação se desgastou, não está dando mais certo e por isso eu quero desfazer a minha sociedade, mas não sei como. O que fazer? Posso sair? Quando? De que forma? Eu tenho que apresentar algum motivo? Então calma que eu vou te explicar! A primeira coisa que devemos fazer é verificar no seu Contrato Social se existe uma cláusula trata desse assunto. Caso exista, a recomendação será observar as condições ali previstas e seguir basicamente em 3 (três) passos: primeiro passo, realizar uma comunicação formal aos demais sócios para informar a sua intenção de saída e conceder o direito de preferência de compra das suas cotas aos demais dentro do prazo previsto no Contrato; segundo, solicitar a apuração dos seus haveres, tomando como base os critérios, prazos e pagamentos previstos no Contrato; e terceiro passo, providenciar dentro do prazo de até 30 (trinta) dias contados da sua saída o registro da alteração do Contrato Social perante os órgãos públicos. Esses são os 3 (três) cuidados básicos que você deve tomar diante de um Contrato Social que preveja essa hipótese de retirada voluntária. Mas o problema é que a maioria esmagadora dos Contratos Sociais aqui no Brasil não possuem uma cláusula específica tratando desse assunto. Os contratos de sociedade normalmente são genéricos, padrões e superficiais, deixando uma série de lacunas para diversas situações. Nesses casos, diante da omissão do Contrato Social devemos nos recorrer ao que a legislação diz sobre o assunto. Nas sociedades limitadas com prazo indeterminado de duração (que são 99% das empresas), a saída poderá ser feita a qualquer momento e não precisa da apresentação de uma justificativa específica. Basta o sócio manifestar a sua intenção de se retirar da sociedade que o seu direito deverá ser respeitado pelos demais, conforme decisão recente proferida pelo STJ no julgamento do Recurso Especial nº 1.839.078. Portanto, se esse for o seu caso quero te passar 5 (cinco) orientações importantes para resolver o seu problema. Primeiro, realize uma comunicação por escrito aos seus sócios informando o seu interesse de saída com base no art. 1.029 do Código Civil, dando o prazo de 60 (sessenta) dias para que eles manifestem o interesse de compra das suas cotas. Segundo, negocie com os seus sócios o critério de cálculo mais justo para a apuração do valor das suas cotas e metodologia mais adequada para avaliar o patrimônio atual da empresa de acordo com o tipo de atividade. Terceiro, combine a data que será considerada como “data base” para a apuração desses valores e data da sua saída formal da sociedade (que em regra é o final dos 60 dias previstos na comunicação). Quarto, negocie a forma de pagamento dos seus haveres de maneira que possa receber os seus haveres dentro de um prazo razoável, seja à vista ou de forma parcelada, com ou sem alguma correção monetária ou juros sobre esse valor, conforme a capacidade de pagamento da empresa e descapitalização. E, por último, quinto ponto: assine a alteração do Contrato Social e leve a registro perante os órgãos públicos dentro do prazo máximo de 30 (trinta) dias. É muito importante deixar tudo formalizado por escrito e registrado. Ao seguir esses passos você consegue sair da sociedade com segurança, sem brigas ou confusão.

Você já ouviu aquela famosa frase: “ganhou mas não levou”. Não ouviu? Pois é, para que você não passe mais por essa situação hoje vamos falar sobre as medidas judiciais atípicas que podem ser aplicadas pelo juiz contra o devedor dentro de um processo de cobrança de dívida. Inclusive nas execuções de pensão alimentícia. Você conhece as medidas judiciais atípicas? Já ouviu falar em suspensão da Carteira de Motorista, apreensão de passaporte, bloqueio de cartão de crédito? Será que essas medidas são legais?

Dentro de um processo judicial de cobrança de dívida, temos os meios de execução que chamamos de “típicos” ou “diretos”, que são o bloqueio de valores em conta e a penhora de outros bens, conforme previsto no art. 835 da Lei 13.115 de 2015 (que é o nosso Código de Processo Civil). Essas medidas são configuradas como típicas porque se referem ao formato mais comum de se buscar a satisfação de um crédito na justiça. Por meio da penhora de bens do devedor teremos 2 (dois) caminhos para o pagamento do débito. O primeiro caminho, em que o credor poderá pegar o próprio bem penhorado como forma de pagamento do crédito, que damos o nome de adjudicação de bens. Ou então, um segundo caminho, em que o credor poderá levar o bem penhorado a leilão público para que possa satisfazer o seu crédito com o dinheiro arrecadado, sendo que eventual saldo positivo deverá ser devolvido ao devedor. Isso então é o que a nossa legislação determina como os meios diretos de execução. Entretanto, nem sempre conseguimos encontrar patrimônio e penhorar bens de um devedor dentro de um processo judicial. É comum a situação em que nos deparamos com uma execução frustrada, no qual o credor tem o direito de receber o seu crédito já reconhecido pela Justiça, mas não consegue efetuar a penhora de bens porque o devedor realiza a manobra de retirar todos os bens do seu nome. Ou seja, o devedor não se dispõe a pagar voluntariamente a sua dívida judicial. Bom diante disso eu te pergunto: o que podemos fazer? Qual a alternativa que a legislação nos oferece? Bom é justamente aí que nasce a possibilidade de utilizarmos as chamadas mediadas “atípicos” de execução. O Código de Processo Civil, no artigo 139, inciso IV, deu poderes ao juiz para adotar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para garantir ao credor a satisfação de seu direito no processo judicial. Essas medidas são consideradas de coerção indireta e psicológica e podem ser utilizadas para obrigar o devedor a cumprir determinada obrigação. Inclusive, no Superior Tribunal de Justiça (o STJ) tivemos casos recentes em que foi permitida a aplicação dessas medidas coercitivas. Nos recursos especiais de nºs REsp 1.864.190, REsp 1.782.418 e no REsp 1.788.950, o STJ disse que os meios de execução indireta previstos no CPC têm caráter subsidiário em relação aos meios típicos e, por isso, o juízo deve observar alguns pressupostos para autorizá-los, como por exemplo, indícios de que o devedor tem recursos para cumprir a obrigação e a comprovação de que foram esgotados os meios típicos para a satisfação do crédito. Até existe perante o Supremo Tribunal Federal uma ADI nº 5.941 que questiona a constitucionalidade do art. 139 do CPC ao argumento de que ele viola garantias constitucionais da livre locomoção e dignidade da pessoa humana previstos no artigo 5º da Constituição da República de 1988, mas o fato é que, por ora, ele se encontra vigente e atualmente tem sido aplicado pelos Tribunais. E as medida mais comuns que têm sido adotadas são a apreensão de CNH, retenção de passaportes e o bloqueio de cartões de crédito. Portanto, fique atento com as medidas judiciais atípicas de cobrança!

Quando o empresário ou sócio deseja ser fiador da sua própria empresa para viabilizar a realização de algum negócio jurídica, será que ele pode ser fiador da própria empresa? Ele precisa da autorização do cônjuge para que essa fiança seja válida? O que acontece se o empresário não pegar a concordância prévia do cônjuge?

Para facilitar o entendimento gostaria de ilustrar o presente caso com um exemplo. Imagine a seguinte situação: o empresário deseja alugar um imóvel em nome da sua empresa e do CNPJ dessa pessoa jurídica. Como de praxe, o proprietário do imóvel pede uma garantia para realizar essa locação e o empresário decide ser fiador da empresa no contrato de locação. Com isso, o empresário assina o contrato de locação e, na condição de pessoa física, presta a sua fiança sozinho, sem a anuência da sua esposa já que entende que pode praticar todos os atos de disposição e de administração necessários ao desempenho da sua profissão de empresário, conforme dispõe o artigo 1.642, I, do Código Civil. Posteriormente, o locador executa a empresa e o empresário por falta de pagamento e consegue penhorar os bens do casal, incluindo o dinheiro em conta corrente da sua esposa que sequer tinha conhecimento daquela fiança. Eu te pergunto: o proprietário do imóvel está certo? Ele pode penhorar os bens do casal para pagamento da dívida? Essa penhora pode incidir sobre o dinheiro do outro cônjuge? Realmente é uma situação complicada em que os dois lados têm suas razões, não acha? Pois bem, esse foi exatamente o caso que foi parar na Justiça por meio do Recurso Especial nº 1.525.638 e que foi julgado recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça, em Brasília. O STJ pacificou o entendimento de será sempre necessária a exigência de outorga conjugal (ou seja, autorização do outro cônjuge) para um deles prestar fiança em algum negócio jurídico. Tanto faz se o fiador irá prestar a fiança na condição de comerciante, empresário ou sócio. Em qualquer caso, existirá sempre a necessidade do consentimento do outro cônjuge para a validade da fiança como forma de garantia. Isso porque o nosso Código Civil no art. 1.642, IV, possibilita ao cônjuge pleitear a nulidade da fiança prestada sem a anuência prévia, em consonância com o que é dito no art. 1.647, III, que exige sim a autorização conjugal para prestar fiança em todos os regimes de casamento, exceto no regime de separação absoluta de bens. Diante disso, nume interpretação sistemática do nosso Código Civil se percebe que a legislação tem por finalidade assegurar a proteção da família e a segurança econômica da entidade familiar. Com isso, a fiança prestada sem outorga conjugal deve ser considerada nula tal qual previsto na Súmula n. 332 do STJ, mesmo quando vier a ser prestada por comerciante, empresário ou sócio em favor da sua própria empresa. Portanto, essa é a lição jurídica que podemos extrair do vídeo de hoje: fique atento ao realizar um negócio que envolva uma fiança. Se a pessoa for casada, será sempre necessário o seu conhecimento e anuência para celebrar de forma válida o contrato e prestar essa garantia.