Hoje vamos tratar do tema “Imposto de Renda”, especificamente da isenção do ganho de capital na venda de imóvel para a quitação de outro imóvel que esteja financiado ou parcelado. É uma nova hipótese que passou a ser admitida pela Receita Federal como isenta do ganho de capital caso o contribuinte tenha lucro, mas venha a utilizar esse valor para a quitação de outro imóvel já adquirido anteriormente. Você conhece essa nova situação de isenção de Imposto de Renda? Sabia que será possível ficar isento do ganho de capital na venda de um imóvel para quitação de outro imóvel já adquirido? Que saber como funciona para que possa se planejar melhor na hora da compra do seu imóvel?
Vou tratar especificamente de uma nova modalidade que passou a ser reconhecida pela Receita Federal a partir de 2022 por meio da nova Instrução Normativa nº 2.070. Primeiro, vamos lembrar que o “ganho de capital” é o nome que damos para o imposto de renda que incide sobre o ganho advindo da venda de bens e direitos por pessoas físicas. O fato gerador desse tributo é o lucro que a pessoa física auferiu na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza. Esse ganho é apurado em qualquer operação de venda, cessão ou promessa que implique em alienação desses bens e direitos. O lucro é calculado entre a diferença do valor pago no ato da aquisição do bem ou direito (que chamamos de “custo de aquisição”) e o valor que esse mesmo bem ou direito será vendido no futuro. É justamente essa variação positiva entre o custo de aquisição e o preço de venda que gera o ganho representativo do aumento da renda ou patrimônio da pessoa física que será apurado e tributado. Atualmente, o imposto de renda cobrado tem 4 (quatro) diferentes alíquotas progressivas conforme o aumento do ganho e que variam entre 15%, 17,5%, 20% e 22,5%. Quando estamos tratando de imóveis, as 2 hipóteses mais comuns de isenção do ganho de capital são: 1) primeiro, a pessoa física que aliena o único imóvel que possui até o valor de R$440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 (cinco) anos; 2) segundo, quando a pessoa física residente no país vende seu imóvel residencial e aplica todo o dinheiro na compra de outro imóvel também residencial dentro do prazo de 180 (cento e oitenta dias) aqui no país. Veja que nessa hipótese primeiro você vende o seu imóvel e depois adquire outro. Agora, com a Instrução Normativa nº 2.070/22 é possível você comprar um imóvel primeiro de forma financiada ou parcelada e no futuro, quando você conseguir vender o seu imóvel com lucro, essa operação ser considerada como isenta caso venha a utilizar o ganho dessa venda para quitar, total ou parcialmente, o imóvel que já tinha adquirido primeiramente. Ou seja, agora existe essa possibilidade de isenção sobre o ganho de capital auferido na venda do seu imóvel caso o produto dessa alienação venha a ser utilizado para quitar o débito remanescente do outro imóvel já adquirido a prazo ou financiado. A Instrução Normativa nº 2.070/22 revogou o art. 2 parágrafo 11 da Instrução Normativa nº 599/05 e acatou a orientação da jurisprudência sobre o tema com base Resp 1.668.268 do STJ.