Hoje, vamos conversar sobre vaga de garagem e suas implicações dentro do condomínio. Esse tema gera muitas dúvidas, dentre as quais podemos citar algumas mais recorrentes que são: será que a vaga de garagem pode ser vendida separadamente pelo proprietário? Será que pode ser penhorada e leiloada pela Justiça? A sua transferência na venda ou leilão pode ser feita para pessoa estranha ao condomínio? Se você quer ficar bem informado, fique comigo até o final deste vídeo porque aqui no canal eu te ensino como proteger o seu patrimônio, a sua empresa e, é claro, a sua família! Primeiramente, importante entendermos o que vem a ser uma vaga de garagem (ou “abrigo de veículo” que é o nome dado pelo nosso Código Civil) do ponto de vista imobiliário. A vaga de garagem é um bem imóvel, com valor econômico, e que pode ser constituída de 2 (duas) formas diferentes conforme dispõe o art. 2º, §§ 1º e 2º, da Lei 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária e Condomínio). No primeiro formato, a vaga de garagem pode ser uma unidade imobiliária autônoma, principal, cuja área e respectiva fração ideal de terreno se encontra totalmente desvinculada de qualquer outro bem. Por isso, nestes casos a vaga de garagem tem matrícula própria e registro separado devidamente formalizado perante o Cartório e condomínio. No outro formato, a vaga de garagem é uma unidade imobiliária acessória, dependente, cuja área se encontra vinculada à fração ideal do objeto principal que será o apartamento, sala ou loja. Neste caso, a vaga de garagem não terá matrícula própria e nem registro separado perante o Cartório ou condomínio porque estará totalmente vinculada ao bem imóvel principal dentro do condomínio que, como eu disse, poderá ser um apartamento, sala ou loja. Diante disso, teremos que analisar em cada caso concreto como a vaga de garagem foi constituída do ponto de vista imobiliário. Isso é importante para que possamos primeiro compreender a formação do bem imóvel e, em seguida, apontar quais são as consequências jurídicas em cada caso. Vamos então à 1º (primeira) dúvida: 1) Será que a vaga de garagem pode ser vendida separadamente pelo proprietário? Como resposta, podemos afirmar que, se a vaga de garagem for uma unidade autônoma, será sim possível o proprietário efetuar o ato voluntário de venda a terceiros. Mas se a vaga for uma unidade acessória, aí não será possível a sua venda desvinculada do bem principal (apartamento, sala ou loja) do qual faz parte. A segunda dúvida é: será que pode ser penhorada e leiloada pela Justiça? Os abrigos para veículos em condomínios edilícios serão suscetíveis de penhora e alienação judicial desde que haja matrícula individualizada. Ou seja, a vaga de garagem será penhorável e estará sujeita a venda forçada em leilão judicial se for uma unidade autônoma. Inclusive, neste ponto importante esclarecer também que a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não será considerada um “bem de família” para efeito de penhora. Conforme a Súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça, o abrigo de veículos com registro individualizado poderá ser penhorada em qualquer caso porque não se confunde com o bem residencial da família. E por último, vamos a terceira dúvida: a transferência da vaga na venda ou leilão pode ser feita para pessoa estranha ao condomínio? Neste ponto, o art. 1.331, §1º, do Código Civil, estabelece uma limitação, pois as vagas de garagem não poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se expressamente autorizado pela própria Convenção de Condomínio. A partir da interpretação desse dispositivo, teremos que analisar a convenção condominial para verificar se existe ou não proibição. Se a convenção vetar a cessão ou transferência de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, a venda ou leilão judicial deverá ser feita de forma restrita para apenas os condôminos. Mas se não houver disposição expressa na convenção proibindo a alienação a pessoas estranhas ao condomínio, aí nesse caso a alienação ou hasta pública poderá ser feita com a participação outras pessoas que não sejam condôminos. A convenção deverá ser respeitada como forma de preservação da segurança e funcionalidade de cada condomínio, conforme já decidiu o STJ nos termos do Recurso Especial nº 2.008.627.