Você sabia que o Cartório não pode exigir certidões negativas para registro de imóveis?
Que a exigência de CNDs é inconstitucional? Sim, essa prática feita por vários cartórios configura uma sanção política, viola o devido processo legal e restringe indevidamente a liberdade econômica e a circulação de bens. Quer entender mais sobre esse assunto e como se defender, fica comigo até o final deste vídeo que eu tenho orientações jurídicas importantes para te passar!
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou que cartórios e tribunais em todo o país não podem exigir certidões negativas de débito — como a CND (Certidão Negativa de Débitos) ou a CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa) — como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda de imóveis. A decisão foi tomada pelo Plenário do CNJ no julgamento do Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000. Na decisão, o CNJ afirmou que a exigência da certidão negativa configura uma forma indireta de cobrança de tributos, o que contraria precedentes do Supremo Tribunal Federal (STF) e do próprio CNJ.
O SFT já tinha decidido anteriormente que condicionar o registro é ilegal, por representar um “impedimento político” e uma cobrança indevida. A prática configura sanção política, viola o devido processo legal e restringe indevidamente a liberdade econômica e a circulação de bens. Por isso, no julgamento desse processo administrativo o CNJ fixou a seguinte tese:
“É vedado aos Tribunais, às Corregedorias-Gerais de Justiça e às serventias extrajudiciais exigir a apresentação de certidões negativas de débitos tributários — federais, estaduais ou municipais — como condição à lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel.”
Apesar da vedação, o CNJ ressaltou que nada impede que as certidões sejam apresentadas facultativamente pelas partes, inclusive quando positivas, com finalidade informativa, para garantir transparência e segurança jurídica na celebração do negócio. Essa medida resguarda tanto o adquirente, que toma ciência de eventuais passivos do imóvel ou do alienante, quanto o delegatário, que se exime de responsabilidade tributária futura.
Mas é importante lembrar que, embora o CNJ tenha afastado a obrigatoriedade de CND para a compra e venda de imóveis, existem 3 (três) hipóteses legais e pontuais em que a apresentação de certidões ou comprovantes é legítima:
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Recolhimento do ITBI é uma exigência obrigatória para registro da escritura, nos termos da legislação municipal;
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Pagamento do Laudêmio, quando aplicável a imóveis sob domínio da União ou enfiteuses;
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Apresentação da CND previdenciária para averbação de obra. Ela é necessária para a averbação da construção junto à matrícula, conforme normas previdenciárias específicas.