No mercado imobiliário, os leilões de imóveis são oportunidades de investimento
altamente lucrativos e seguros, desde que o arrematante tenha pleno conhecimento jurídico
de todos os detalhes que envolvem esse tipo de compra. O Imposto sobre a Transmissão de
Bens Imóveis (ITBI) é frequentemente cobrado pelas Prefeitura Municipais de forma
abusiva, causando grande prejuízo financeiro ao arrematante. Para não cair nessa
armadilha e prejudicar o lucro do negócio, você precisa entender a posição do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) sobre o assunto e como se determina a base de cálculo do ITBI
em arrematações de leilão.
Hoje, vamos tratar do Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com a finalidade de esclarecer os abusos que alguns
municípios praticam na cobrança desse tributo sobre a operação imobiliária de arrematação
em leilão judicial. Conforme descrito no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, o
ITBI é um imposto municipal que incide sobre as transmissões onerosas e cessões de bens
imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia. O fato gerador do ITBI é:
1) a transmissão intervivos por ato oneroso de bens imóveis ou direitos reais; ou 2) a
cessão, por ato oneroso, dos direitos relativos à aquisição de bens imóveis. Em se tratando
de leilão judicial, o ITBI deve ser pago quando for feita a transferência do imóvel em favor
do arrematante perante o Cartório de Registro. Por lógica, o valor do imóvel a ser
considerado pelo Município para a cobrança do tributo deveria ser o próprio valor pelo
qual o bem foi arrematado na Justiça, independente se essa quantia for maior ou menor em
relação ao valor de mercado do imóvel. Ocorre que, muitos Municípios não usam o
próprio valor da arrematação judicial como base de cálculo da operação imobiliária para a
cobrança do ITBI. Várias Prefeituras fazem uma avaliação diferente de qual seria a base de
cálculo do tributo considerando o preço de venda no mercado comum. Em suma, as
Prefeituras desprezam o valor da arrematação judicial e estipulam um novo valor muito
mais alto do que aquele se efetivamente pagou pela compra judicial do imóvel. Com essa
abusividade, o Município coloca o comprador em uma posição delicada, já que precisará
escolher entre pagar o valor abusivo cobrado ou não pagar e ficar impedido de transferir o
imóvel para o seu nome. A boa notícia para o investidor é que o Superior Tribunal de
Justiça (STJ) possui uma posição clara e totalmente favorável aos arrematantes. O STJ
entende que a base de cálculo do ITBI na aquisição de imóveis via leilão é, sempre, o valor
da arrematação. Ou seja, deve ser considerado o valor do lance ofertado, aceito pela Justiça
e pago pelo arrematante como base de cálculo para a cobrança o cálculo do imposto, e não
um valor de avaliação fiscal arbitrário da prefeitura. Essa tese foi consolidada pelo STJ no
Tema 1.113 dos Recursos Especiais Repetitivos por meio do julgamento do Recurso
Especial nº 1.937.821/SP que possui decisão com efeito vinculante e, por isso, deve ser
seguida por todos os tribunais e demais órgãos do país em respeito ao princípio da
segurança jurídica. Portanto, o arrematante deve lutar pelos seus direitos e combater os
eventuais abusos das Prefeituras.