Atenção: o STJ acaba de reafirmar o seguinte entendimento jurídico no julgamento do Recurso Especial nº 2.095.402: sem autorização expressa da convenção de condomínio, a vaga de garagem penhorada não poderá ser vendida a quem não seja condômino. Isso mesmo: regra do Código Civil que impede a venda de vaga de garagem para pessoas estranhas ao condomínio, sem autorização expressa da convenção condominial, prevalece mesmo no caso de alienação judicial por hasta pública.
Hoje, vamos falar sobre os aspectos jurídicos que envolvem a penhora e leilão público da vaga de garagem, também chamada de “abrigo de veículos” pelo nosso Código Civil. A vaga de garagem é um bem imóvel com valor econômico que pode ter sido constituído de 2 (duas) formas diferentes conforme dispõe o art. 2º, parágrafos 1º e 2º, da Lei 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária e Condomínio). No primeiro formato, a vaga de garagem pode vir a ser uma unidade imobiliária acessória, cuja área se encontra vinculada à fração ideal do objeto principal, que poderá ser um apartamento, sala ou loja. Neste caso, a vaga de garagem não terá matrícula própria e nem registro separado perante o Cartório ou condomínio porque a sua área estará totalmente vinculada e dependente do bem imóvel principal dentro do condomínio. No segundo formato, a vaga de garagem será uma unidade imobiliária autônoma, cuja área e respectiva fração ideal de terreno se encontra totalmente desvinculada de qualquer outro bem. Nestes casos, a vaga de garagem é uma unidade principal que tem matrícula própria e registro separado devidamente formalizado perante o Cartório e o respectivo condomínio. Se possuir registro individualizado, os abrigos de veículos em condomínios edilícios serão suscetíveis de penhora e alienação judicial em processo de cobrança e execução de dívidas. Isto é, a vaga de garagem estará sujeita à penhora pela Justiça e venda forçada em leilão se for constituída como uma unidade autônoma, com área e respectiva fração ideal de terreno totalmente individualizada e desvinculada de qualquer outro bem. Inclusive, cabe ressaltar que a vaga de garagem não poderá ser considerada um “bem de família” para fins de impenhorabilidade. Conforme a Súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça -STJ, o abrigo de veículos com registro individualizado será passível de penhora em qualquer situação porque não se confunde com o eventual bem da família que é o próprio apartamento e possui outra matrícula separada. Uma vez penhorada, a vaga de garagem será levada a leilão e aí teremos que observar a seguinte regra prevista no art. 1.331, §1º, do Código Civil que estabelece uma limitação jurídica na venda desse tipo de bem imóvel, qual seja: a vaga não poderá ser vendida a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se expressamente autorizado pela própria Convenção de Condomínio. Com isso, se a Convenção permitir de forma expressa, a alienação por hasta pública poderá ser feita com a participação terceiros que não sejam condôminos e o imóvel vendido para pessoas estranhas ao condomínio. Mas se a Convenção proibir ou for omissa, o leilão público deverá ser realizado pela Justiça de forma restrita e com a participação somente dos próprios condôminos. Esse entendimento foi pacificado na Justiça com base na restrição imposta pelo Código Civil e que deverá prevalecer mesmo nos casos de alienação judicial por hasta pública.