O arrematante de leilão judicial tem a preocupação: será que o imóvel tem débitos? Quem adquire um bem no leilão herda as dívidas antigas? Se arrematar o imóvel ele virá com as dívidas para eu pagar? O que está escrito no edital do leilão tem validade?
Hoje vamos falar sobre a responsabilidade tributária do arrematante de imóvel em leilão público, especialmente se o comprador responderá ou não pelas dívidas de impostos, taxas e contribuições que recaiam sobre o imóvel cujos fatos geradores são anteriores à própria arrematação. Para entendermos esse tema, precisamos relembrar as normas gerais da matéria tributária que estão condensadas no Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172 de 1966), que foi recepcionado pela Constituição de 1988 com status de lei complementar. O Código Tributário estabelece as normas que estruturam todo o sistema tributário nacional. De acordo com o art. 130 do CTN, o terceiro que adquire imóvel em leilão passa a ter responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas ou contribuições de melhorias cujos fatos geradores tenham ocorrido antes da transmissão da propriedade. Isso acontece porque esse tipo de dívida é vinculada à propriedade do bem (de natureza propter rem) e, por isso, quem adquiriu a propriedade do bem cria um vínculo e herda essa dívida do antigo proprietário, vindo a se tornar o atual responsável pela dívida independentemente do período em ela foi constituída sobre o imóvel. Entretanto, o parágrafo único do próprio art. 130 do CTN traz uma exceção para os casos em que a venda do imóvel é realizada por meio de leilão realizado em hasta pública. No caso específico do leilão judicial, a dívida constituída antes da venda sobre o imóvel deve ser transferida para o valor arrecadado no leilão. Se a aquisição do imóvel ocorreu mediante alienação judicial, a dívida do imóvel deve passar a incidir sobre o preço apurado no leilão, e não mais sobre o imóvel. Isso porque estamos diante de uma aquisição da propriedade do imóvel de forma originária que se realiza por meio do leilão público, onde não temos qualquer relação de causalidade ou vínculo entre o antigo proprietário do bem e o adquirente. Nesse sentido, o arrematante deve receber o imóvel totalmente livre e desimpedido de quaisquer ônus advindos dos antigos proprietários e constituídos antes da venda no leilão público. Sendo assim, o CTN deverá prevalecer sobre o art. 886, inciso VI, do Código de Processo Civil de 2015 e qualquer previsão em sentido diverso no edital. A regra contida no CTN deve ser adotada por ser lei complementar de hierarquia superior, afastando eventual disposição do edital que venha a dizer que o arrematante será responsável pelos débitos tributários anteriores que recaiam sobre o imóvel. Inclusive, recentemente tivemos os julgamentos dos Recursos Especiais nºs 1.914.902, 1.944.757 e 1.961.835, nos quais o Superior Tribunal de Justiça – STJ definiu o Tema 1.134 dentro da sistemática dos recursos repetitivos, em que firmou uma tese jurídica vinculante a todos os tribunais do país para o julgamento de casos dessa natureza. A tese vinculante diz, textualmente que: “Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”