Quer saber quais são os cuidados na compra do imóvel rural? Quais os pontos de atenção você deve ter na hora de fechar o negócio? Como analisar os riscos envolvidos na compra do imóvel rural? Assista até o final para comprar seu imóvel rural com segurança!
Hoje, vamos tratar dos cuidados que se deve ter na compra de imóveis rurais. O que define se um imóvel é rural ou urbano é a sua destinação. O conceito de “imóvel rural” está descrito no artigo 4º, inciso I, da Lei nº 4.504/1964 (chamada de “Estatuto da Terra”) e artigo 5º do Decreto nº 55.891/65 que regulamenta esse Estatuto. Um imóvel será considerado “rural” quando for constituído por uma área contínua destinada à exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, independentemente de sua localização. Um imóvel não se caracteriza como “rural” simplesmente por se localizar na zona rural de um município. O que configura o imóvel como “rural” é a sua destinação agrícola, pecuária ou agroindustrial. Por isso, é possível haver imóveis rurais dentro dos perímetros urbanos das cidades, caso a sua destinação venha a ser própria de um imóvel rural. Recomendo cuidados para a compra do imóvel rural: 1º) Para que você possa efetivamente registrar a transferência de um imóvel rural, é imprescindível verificar se a área do terreno está de acordo com a Fração Mínima Parcelamento (FMP) do município onde ele está localizado, nos termos do art. 8 da Lei nº 5.868/72, que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural. A Fração Mínima de Parcelamento de Solo (também chamada de “módulo rural”) é a menor área que uma propriedade rural pode ser desmembrada. O tamanho dessa fração mínima rural é estabelecida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para cada município, justamente para que seja garantida a possibilidade de exploração rural do imóvel. 2º) Verificar se o imóvel está com a sua localização georreferenciada pelo Sistema Geodésico Brasileiro. O georreferenciamento já é obrigatório para qualquer imóvel rural nos casos de desmembramento, remembramento ou parcelamento. Já para a transferência da propriedade, será obrigatório conforme o cronograma de prazos estabelecido na Lei nº 10.267/2001 e o Decreto nº 4.449/2002, variando de acordo com a extensão da área do terreno. O georreferenciamento é necessário para se obter o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e, também, o registro da transferência de titularidade em Cartório. 3º) Extrair a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro. A matrícula do imóvel é o documento onde constam todos os atos relacionados ao imóvel, especialmente a identificação da área, do proprietário atual, as construções e acessões que existem no terreno, os ônus que recaem sobre o imóvel, como penhora, hipoteca, cédulas de crédito etc.; e a existência de processos judiciais que possam inviabilizar ou tornar arriscada a transferência do imóvel ou seu parcelamento. Considerando que algumas matrículas são documentos extensos e complexos, a Certidão de Situação Jurídica do Imóvel pode facilitar essa interpretação, pois ela traz um resumo da situação registral atual do imóvel. 4º Quarto: Verificar se o imóvel tem o Certificado de Imóvel Rural (CCIR), que é o documento exigido para toda e qualquer alteração de área ou titularidade no registro do imóvel no Cartório. Para se obter o CCIR, o imóvel deverá estar registrado no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), que é a base de dados sobre propriedades rurais regulada pelo INCRA. 5º) Levantar se o imóvel tem dívidas. É imprescindível analisar a Certidão de Quitação do ITR. O ITR é o imposto que está para a propriedade de imóvel rural, assim como o IPTU está para a propriedade de imóvel urbano. Se houver dívida de ITR e o imóvel for transferido sem quitação, a dívida poderá ser cobrada do novo proprietário. Por isso, é fortemente recomendado exigir a comprovação da quitação do ITR dos últimos 5 anos. 6º) O comprador deverá checar as limitações e obrigações decorrentes das áreas da Reserva Legal e Área de Preservação Permanente existentes sobre o imóvel. A Área de Preservação Permanente (APP) e Reserva Legal estão definidas no artigo 3º da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal). A Reserva Legal é uma área com cobertura de vegetação nativa que deverá ser mantida, de forma obrigatória para todos os imóveis rurais. Para os imóveis rurais fora da região da Amazônia, a área reserva legal deve ser de 20%. Já a APP será uma área protegida e regulada contra a atividade humana, independentemente se coberta por vegetação nativa ou não. 7º) Levantar informações atualizadas sobre o Vendedor. Para isso, recomendo que você providencie 8 (oito) Certidões que podem ser obtidas pela internet ou com ajuda profissional: 1) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais (Cíveis e Criminais) expedida pelo Fórum; 2) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça Federal; 3) Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça do Trabalho; 4) Certidão Negativa de Protestos expedida pelo Cartório Distribuidor de Protestos; 5) Certidão Negativa de Tributos Federais conjunta expedida pela Receita Federal e PGFN; 6) Certidão Negativa de Tributos Municipais expedida pela Prefeitura Municipal; 7) Certidão Negativa de Contribuições Previdenciárias expedida pelo INSS; 8) Certidão Negativa de Débitos junto ao FGTS, expedida pela CEF. 8º) Por último, redija com a ajuda de um advogado um bom Contrato de Compra e Venda. O Contrato é imprescindível em qualquer situação para a sua segurança. Posteriormente, lavre a Escritura Pública perante o Cartório que é o documento público necessário para formalizar a transferência de titularidade de imóveis com valor acima de 30 (trinta) salários-mínimos, conforme art. 108 do Código Civil.