Você sabia que é possível rescindir um Contrato de Locação de Imóvel de forma unilateral? Que a lei prevê a possibilidade de denunciar o contrato que esteja com o prazo de vigência indeterminado? Que o locatário poderá enviar um aviso por escrito para efetivar a resilição?
De forma resumida, podemos dizer que a locação é um negócio jurídico bilateral de direito das obrigações que se configura pela formação do consentimento declarado por duas partes no sentido que uma delas (a parte locadora) entrega temporariamente à outra (a parte locatária) a posse de um bem mediante o recebimento de uma contraprestação periódica ou antecipada (chamada de aluguel). O prazo de vigência do contrato de locação poderá ser de 2 (dois) tipos: “prazo determinado”, com data para início e fim previamente fixados; ou “prazo indeterminado”, com data de início, mas sem um prazo fixado para seu término. Em se tratando de locação de imóveis, a Lei n. 8.245/91 (Lei de Locações) diz no seu art. 4º que nos contratos de locação por tempo determinado não poderá o locador reaver o imóvel alugado antes do termo final estipulado. Por outro lado, poderá o locatário devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Já na hipótese de contrato de locação por tempo indeterminado, o art. 6º da Lei de Locações atribui ao locatário o poder de denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. Na ausência do aviso, o locatário terá que pagar uma quantia correspondente a 1 (um) mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição do contrato. Dessa maneira, a lei prevê a possibilidade da “denúncia” para realizar a resilição do contrato de locação com vigência por prazo indeterminado. A “denúncia” será a manifestação unilateral do locatário que marcará o termo final da relação jurídica contratual que estava com a sua duração indeterminada. A denúncia servirá para extinguir o vínculo originário do contrato porque a lei permite, nesses casos, o rompimento do vínculo obrigacional pela manifestação da vontade de somente uma das partes. Assim, para que se possa cumprir o disposto no art. 6º, a Lei de Locações, o locatário deverá fazer a denúncia do contrato através de um “aviso por escrito ao locador”. O locatário deverá formalizar o seu “aviso” por meio de uma comunicação por escrito, seja ela uma notificação judicial ou extrajudicial, ou simples correspondência, ou telegrama, ou fax, ou até mesmo uma mensagem por email. O que a lei exige para a validade do aviso é que o locatário assegure que a sua comunicação seja diretamente entregue ao locador para sua plena ciência da intenção de resilição do contrato. Em outras palavras, o locatário deve comprovar o efetivo recebimento do aviso por escrito pelo locador. É irrelevante a forma com que se faça o aviso ao locador. O que se exige é que a intenção resilitória do inquilino seja levada ao conhecimento do locador de maneira inequívoca, sob pena de ineficácia da comunicação. Inclusive, recentemente tivemos o julgamento no Superior Tribunal de Justiça de um caso em que se discutiu essa matéria. Caso tenha interesse, vale a pena ler o acórdão do Recurso Especial nº 2.089.739, no qual o STJ confirmou o entendimento de que o “aviso por escrito” previsto no art. 6 da Lei de Locações acerca da denúncia independe de maior formalidade, bastando que seja por escrito e que a intenção do locatário de denunciar o contrato de locação por tempo indeterminado chegue ao locador de forma comprovada.