O caso é o seguinte: os herdeiros receberam um imóvel de herança que tem dívida de condomínio atrasada e não paga pelo falecido. Será que os herdeiros respondem por essas dívidas de condomínio anteriores ao inventário? Ou será que eles respondem até o limite do valor da herança? No processo de cobrança, o Condomínio poderá cobrar o débito total de cada herdeiro, ou cada um responde somente pela sua cota parte?
Por se tratar de uma questão complexa, primeiro precisamos rememorar alguns conceitos importantes sobre direito sucessório e condomínio. Conforme dispõe os arts. 91 e 1.791 do Código Civil, a herança é considerada um conjunto de bens e direitos único. É conjunto de bens e direitos universal, de natureza indivisível, que se transmite aos herdeiros no momento do falecimento de uma só vez, ainda que seja composta de vários bens e de diferentes herdeiros. Com o falecimento de uma pessoa natural, temos como consequência jurídica a abertura da “sucessão da herança”. Isso quer dizer que os bens e direitos da herança se transferem, de imediato, aos respectivos sucessores de acordo com o Princípio da Saisine adotado pelo art. 1.784 do Código Civil. Entretanto, até que seja formalizada a transferência da posse e propriedade dos bens da herança por meio do procedimento de inventário, a herança será regida pelas normas jurídicas de um condomínio, justamente por se tratar de um conjunto unitário e indivisível de bens. E dentro desse contexto, os bens e direitos da herança servirão, primeiro, para pagar integralmente as dívidas que eventualmente o falecido tiver deixado após sua morte. Caso tenhamos um saldo positivo de bens após a quitação, a herança será partilhada e assim definidos os quinhões de cada herdeiro, sendo certo que, a partir daí, cada um dos herdeiros responde, cada qual proporcionalmente ao seu quinhão, até o limite do valor da cota parte que lhe coube na herança, nos termos dos arts.1.792 e 1.997 do Código Civil. Com isso, após a partilha, não há que se cogitar em solidariedade entre os herdeiros sobre as dívidas divisíveis do falecido, cabendo ao credor executar os herdeiros de forma pro rata, observando a proporção da parte que cada um recebeu sobre o acervo do patrimônio que foi partilhado. Portanto, essa é a regra geral que se aplica à maioria dos casos, segundo a qual a responsabilidade do herdeiro por dívidas do falecido é proporcional e limitada ao seu quinhão recebido na herança. Ocorre que, quando se herda um bem imóvel com despesas condominiais, é preciso se atentar para a natureza propter rem dessa obrigação. A dívida existe em razão da propriedade do bem e acompanha o imóvel, independentemente de quem seja a pessoa do seu titular. Nesse sentido, temos uma regra específica disposta no art. 1.345 do Código Civil que diz que o adquirente de um bem imóvel herda os débitos do alienante e responde pelos valores devidos de condomínio pela unidade imobiliária antes e depois da sua aquisição, inclusive por multas e juros moratórios. Inclusive, caso exista mais de um proprietário do imóvel, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais será solidária. Essa solidariedade resulta do próprio art. 1.345 na medida em que admite a responsabilização de todos os atuais proprietários do imóvel sobre as despesas condominiais, ressalvando-se o direito de regresso do herdeiro que satisfez a dívida por inteiro contra os demais codevedores, nos termos do art. 283 do Código Civil. Para ilustrar essa situação, tivemos o julgamento recente do Recurso Especial nº 1.994.565 no Superior Tribunal de Justiça que confirmou a reponsabilidade integral e solidária dos herdeiros sobre as dívidas de condomínio do falecido sobre um imóvel recebido por herança.