Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirma que a construtora é responsável por reparar integralmente o proprietário ou condomínio pelos prejuízos causados devido à depreciação de suas unidades imobiliárias a partir das inadequações constatadas nas dimensões das vagas de garagem. Se comprou um imóvel e recebeu as vagas de garagem em tamanho menor do que a lei determina e especificado no contrato, o proprietário tem direito à indenização mesmo que essa diferença de metragem seja pequena e esteja dentro de uma diferença de 5% da metragem prevista no contrato. Em primeiro, lugar quero aproveitar a oportunidade para te explicar o que vem a ser uma vaga de garagem do ponto de vista jurídico.
A vaga de garagem (também chamada de “abrigo de veículo”, que é o nome dado pelo nosso Código Civil) é um bem imóvel com valor econômico que pode ser constituída de 2 (duas) formas diferentes conforme dispõe o art. 2º, parágrafos 1º e 2º, da Lei 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária e Condomínio). No primeiro formato, a vaga de garagem pode ser uma unidade imobiliária autônoma, principal, cuja área e respectiva fração ideal de terreno se encontra totalmente desvinculada de qualquer outro bem. Por isso, nestes casos a vaga de garagem tem matrícula própria e registro separado devidamente formalizado perante o Cartório e condomínio. No outro formato, a vaga de garagem é uma unidade imobiliária acessória, dependente, cuja área se encontra vinculada à fração ideal do objeto principal que será o apartamento, sala ou loja. Neste caso, a vaga de garagem não terá matrícula própria e nem registro separado perante o Cartório ou condomínio porque estará totalmente vinculada ao bem imóvel principal dentro do condomínio que, como eu disse, poderá ser um apartamento, sala ou loja. Por isso, é preciso analisar cada caso concreto para ver como a vaga de garagem foi constituída do ponto de vista imobiliário. De qualquer maneira, seja a vaga de garagem autônoma ou seja ela um bem acessório ao imóvel principal, esse bem tem um valor econômico e por isso qualquer alteração na sua substância gera prejuízos ao proprietário. No caso judicial em questão, o STJ por meio do Recurso Especial nº 1.869.868 deixou claro que qualquer variação para menor na metragem da vaga de garagem gera a depreciação desse bem e, por isso, esse prejuízo deve ser indenizado totalmente. Não importa se a variação é pequena, e nem se ela está dentro do percentual de tolerância de 5% sobre as metragens meramente enunciativas de imóveis. Em se tratando de vaga de garagem, não se aplica a tolerância descrita no artigo 500, parágrafo 1º, do Código Civil. Além disso, a indenização em favor do proprietário não deve ser calculada apenas sobre a metragem faltante do bem. O valor correto do prejuízo sofrido deve ser calculado sobre o valor da integralidade do bem, já que a depreciação que o imóvel sofreu corresponde a todo o valor do bem. Segundo o STJ, essa é a interpretação correta para não se permitir o enriquecimento sem causa da construtora que entregou o imóvel com esse defeito.