Um dos grandes sonhos de todo brasileiro é obter a sua casa própria. E para alcançar esse sonho a maioria dos brasileiros recorre ao financiamento imobiliário junto a instituições financeiras para adquirir o seu imóvel próprio. Nesse tipo de operação, o banco empresta o dinheiro para que a pessoa compre o seu imóvel e, em contrapartida, o comprador aliena e transfere o imóvel em favor do Banco como forma de garantir o pagamento futuro do empréstimo financeiro. Essa operação é feita com base na Lei nº 9.514/1997 e se chama “alienação fiduciária em garantida”, já que o imóvel adquirido ficará alienado em propriedade do Banco de forma temporária até que o comprador termine de pagar todo o seu empréstimo. Assim que o devedor quitar o seu financiamento, o Banco devolverá a propriedade do imóvel ao comprador que passará a ter o seu imóvel de forma livre e desimpedida. Ocorre que, durante esse período em que a “alienação fiduciária em garantia” está vigente a favor do Banco, é muito comum observarmos um problema jurídico de ordem prática que surge devido ao conflito de interesses entre aqueles que se relacionam com o imóvel. Esse problema diz respeito aos débitos de condomínio.
Eu te pergunto: de quem será a responsabilidade por pagar o condomínio do imóvel durante o período em que o imóvel é ocupado pelo comprador mas está alienado em propriedade do Banco? O Banco poderá ser responsabilizado pelas dívidas de condomínio? Se não houver o pagamento das taxas, o Condomínio poderá penhorar o imóvel alienado em garantia a favor do Banco? Realmente, essa é uma questão complexa que vou tentar simplificar aqui ao máximo para que todos nós possamos entender e proteger o nosso patrimônio. A princípio, os débitos condominiais têm a natureza de uma dívida real. Esse tipo de dívida é chamada no mundo jurídico de “propter rem”, que significa dizer “em razão da coisa” porque o art. 1.345 do Código Civil (CC/2002) diz que o comprador adquire o bem imóvel com todas as suas dívidas passadas, inclusive as multas e juros. Por isso, as despesas condominiais se vinculam ao bem imóvel, independentemente de quem venha a ser o proprietário desse bem. Entretanto, apesar do art. 1.345 atribuir como regra geral o caráter “propter rem” ao débito condominial, a legislação pátria criou uma regra de exceção. Quando o imóvel estiver gravado com a “alienação fiduciária em garantia” em favor do Banco, os débitos condominiais serão de única e exclusiva responsabilidade do possuidor do imóvel. Os artigos 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997 e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil atribuem ao comprador toda a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, sem qualquer responsabilidade do Banco. Isso nos permite dizer que, enquanto estiver na posse direta do imóvel, o devedor fiduciante é quem deverá arcar com o pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel. Sendo assim, o possuidor do imóvel é quem deverá responder pessoalmente com todo o seu patrimônio pelo pagamento dos débitos condominiais do imóvel que venha a adquirir com o financiamento imobiliário. Com base no art. 789 do Código de Processo Civil (CPC/2015) o devedor fiduciante deverá responder com todo o seu patrimônio pessoal para satisfazer os débitos condominiais, não sendo possível incluir o imóvel alienado em favor do Banco que integra o patrimônio da própria instituição financeira. Portanto, não será possível que o Condomínio venha a penhorar o imóvel que esteja com “alienação fiduciária em garantia” dentro de um processo judicial de cobrança. Na ação judicial, o Condomínio deverá cobrar a dívida condominial do devedor fiduciante que é o ocupante do imóvel. Contudo, se o Condomínio quiser poderá penhorar o direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.