Hoje, vamos conversar sobre a tributação dos aluguéis na pessoa física e jurídica. Uma dúvida muito comum e que todos querem uma resposta é: o que pode ser feito para a redução lícita da carga tributária sobre a renda de aluguéis? Será que é melhor pagar os impostos na minha pessoa física? Ou será que faz sentido constituir uma holding para a exploração de atividade imobiliária? Qual a diferença de carga tributária entre as duas possibilidades?
Em primeiro lugar, cabe relembrar que o pagamento de um tributo não é uma faculdade, e sim uma obrigação do contribuinte. O descumprimento da obrigação dá ensejo a: 1) cobrança do valor devido e das penalidades por meio de execuções fiscais; 2) imposição de bloqueio de bens e penhoras; 3) impossibilidade de contratar com o Poder Público; 4) impossibilidade de conclusão formal de um empreendimento imobiliário; e 5) inclusão do nome do devedor em cadastros de inadimplentes e cadastros restritivos de crédito. Por isso, deixar de pagar o que é devido não é uma boa escolha. O mais inteligente é pagar, mas pagar os impostos devidos dentro da menor carga tributária possível, por meio da realização de um planejamento tributário estruturado que permita a redução da carga de forma lícita. Em se tratando de aluguéis, as pessoas físicas que locam imóveis a terceiros devem recolher o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) com a aplicação da chamada alíquota progressiva. O imposto de renda é cobrado por determinadas faixas de valor que começam a partir de R$ 1.903,98. Se o valor que recebe de renda vai até R$1.903,98 por mês, você está isento e compensa continuar recebendo os aluguéis como pessoa física. Mas se o seu rendimento mensal é maior, a partir daí o pagamento de IR é cobrado com alíquotas específicas que variam de 7,5%, 15%, 22,5% e 27,5% e, por isso, deve ser feita uma análise tributária em cada caso concreto para se verificar a viabilidade de pagar menos impostos na pessoa jurídica. O recolhimento do IRPF é realizado mensalmente, por meio do tradicional Carnê-leão. Posteriormente, as informações relativas à locação são conferidas pela Receita Federal a partir do que consta na Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) e dos dados repassados por imobiliárias e pelos próprios locatários. Por outro lado, temos que fazer uma comparação com os valores que serão pagos por uma pessoa jurídica que poderá ser constituída no formato de holding com atividade imobiliária de locação. O regime tributário mais indicado para essa holding será o lucro presumido, já que temos vedações para a adesão ao Simples Nacional conforme consta do 3º, II, § 4º e 17 da Lei do Simples Nacional (Lei Complementar 123/2006). No regime do lucro presumido, a base de cálculo do lucro sobre a locação é presumida e, por isso, paga-se os impostos da seguinte forma: 1) O Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) de forma trimestral com uma alíquota de 15% sobre uma base de cálculo de 32%. Além disso, será devido o adicional de 10% de IR quando houver excedente na apuração do lucro presumido, cujo limite é de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) por trimestre; 2) A Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) de forma trimestral com uma alíquota de 9% sobre a base de cálculo de 32%; 3) O PIS de forma mensal com uma alíquota de 0,65% sobre todo o valor da receita; 4) A COFINS de forma mensal com uma alíquota de 3,0% sobre todo o valor da receita. Após somar todos esses impostos, teremos uma carga tributária mensal e direta no valor de 11,33% sobre o valor da receita mensal de locação. Também, deve-se levar em consideração as despesas de abertura e manutenção da pessoa jurídica devido aos custos com o contador e taxas dos órgãos públicos. E por último, os eventuais custos do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que é cobrado pela Prefeitura Municipal na transferência dos bens da pessoa física para a pessoa jurídica devido às discussões jurídicas existentes sobre a concessão da imunidade integral ou parcial do art. 156, parágrafo 2 da Constituição Federal/88 e o tema nº 796 de repercussão geral do Supremo Tribunal Federal. Será imprescindível provisionar nem que seja uma parte desse ITBI, já que as Prefeituras estão cobrado atualmente de forma complementar o imposto sobre a diferença entre o valor do capital social integralizado e o valor dos imóveis somados com o valor venal de mercado. Dessa maneira, após todas essas considerações será possível fazer a conta matemática e comparar o valor que se paga de IR na pessoa física (que varia de 7% podendo chegar até 27,5%), com a carga tributária da pessoa jurídica da holding que será de 11,33%. É preciso calcular em cada caso! Mas na maioria das vezes, a economia mensal que será obtida na holding com a alíquota menor de 11,33% dos tributos acaba compensando, com o passar do tempo, as despesas iniciais assumidas com a montagem dessa estrutura que envolve uma nova pessoa jurídica. Vale a pena pensar a respeito!