“Locação comercial”, especificamente para esclarecer algumas dúvidas sobre o prazo máximo de renovação do contrato de locação quando o inquilino propõe a ação renovatória de locação com base na Lei 8.245/1991, visando a prorrogação do prazo do seu contrato de locação comercial independentemente da vontade do proprietário do imóvel. Os questionamentos que recebo de vários clientes em meu escritório sobre esse assunto são os seguintes: Qual o prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação? Esse prazo de renovação seria igual ao tempo que estou no imóvel, somando-se todos os prazos dos contratos desde o início da locação? Ou o prazo de renovação seria equivalente somente ao prazo de vigência do último contrato de locação?
A chamada ação renovatória é um tipo de ação prevista na “Lei das Locações”, também chamada de “Lei do Inquilinato”. Essa ação permite que o inquilino venha a requerer na Justiça, por meio da propositura de uma ação judicial, a renovação compulsória do seu contrato de locação comercial com o objetivo de proteger o seu fundo de comércio e ponto comercial que construiu naquele local ao longo do tempo, independentemente da vontade do proprietário do imóvel. Isso impede que o inquilino venha a ser retirado do imóvel após o término do contrato e o locador venha a se beneficiar desse local, vindo a se beneficiar e enriquecer às custas do locatário que deixou o imóvel. Para que o locatário possa ter direito à renovação do contrato de locação, será necessário preencher alguns requisitos jurídicos que estão dispostos nos artigos 51 e 71 da “Lei das Locações”. Se você quer saber de maneira detalhada quais são esses requisitos e como faço para propor a “Ação Renovatória” na Justiça, aconselho assistir o outro vídeo que temos aqui no canal sobre esse assunto, no qual explico de forma detalhada todos os 7 (sete) cuidados que devemos ter para o ajuizamento dessa ação. Hoje, vou esclarecer neste vídeo especificamente sobre o prazo máximo de renovação que pode ser pedido na justiça. A redação do caput do artigo 51 da Lei 8.245/1991 define que o locatário terá direito à renovação do contrato de aluguel comercial, por igual prazo. Mas a lei não explica qual seria esse prazo. Por isso, existem discussões e diferentes interpretações doutrinárias e jurisprudenciais quanto ao significado da expressão “por igual prazo”. Ao longo do tempo se formaram 3 (três) entendimentos diferentes: 1) primeiro, que o prazo de renovação seria o prazo de 5 (cinco) anos, tal qual exigido pela lei para que o locatário tenha o direito à renovação com base no inciso II, do artigo 51 da Lei 8.245/1991; 2) segundo, que o prazo de renovação seria a soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes desde o início da locação; 3) terceiro, que o prazo de renovação seria o prazo do último contrato de locação firmado entre as partes e que completou o quinquênio exigido por lei. Qual é a interpretação correta? A interpretação correta é a de que o prazo de renovação do contrato de locação por meio da ação renovatória é de 5 (cinco) anos. Esse é o prazo máximo de renovação, independentemente do prazo de vigência inicial do contrato, da soma de todos contratos, ou ainda, da vigência do último contrato. Não será permitida a renovação por prazos maiores, de 10 (dez), 15 (quinze) ou 20 (vinte) anos por mais tempo que o inquilino já esteja no imóvel. Portanto, o prazo de renovação da lei será de 5 (cinco) anos, que denota um prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, o qual pode ser requerido novamente pelo locatário ao final do período já que a lei não limita essa possibilidade. Inclusive, esse foi o entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Recurso Especial nº 1.971.600. O STJ firmou essa posição, inclusive com base na Súmula nº 178 do Supremo Tribunal Federal (STF) que fixava o entendimento de que a renovação contratual baseada no Decreto 24.150/1934 (que era antiga “Lei de Luvas” já revogada) estipulava na época como prazo máximo de renovação o tempo de 5 (cinco) anos.