Hoje vamos voltar a falar do tema “compra e venda de imóvel” e dos respectivos cuidados que devemos ter no momento da assinatura do contrato, seja no formato de promessa (que é aquele contrato particular) ou no formato definitivo (que é a escritura de compra e venda lavrada em cartório). Em qualquer situação, devemos estar atentos ao formato acordado entre as Partes para a cobrança da: 1) correção monetária; 2) juros remuneratórios; e 3) juros moratórios. Muitas dúvidas surgem no momento da negociação dessas cláusulas e me perguntam: Matheus, é possível cobrar esses 3 encargos juntos dentro do mesmo Contrato? Qual índice posso utilizar para a cobrança de cada um desses encargos? Juros remuneratórios é o mesmo que juros moratórios?
Vamos primeiro esclarecer o que venha a ser cada um desses encargos financeiros para então, entendemos como eles podem e devem ser aplicados dentro de um contrato de compra e venda de imóvel. A correção monetária é um valor econômico estipulado entre as Partes que tem por objetivo preservar o poder aquisitivo da moeda retratada no preço do Contrato. Todo contrato de compra e venda tem um preço definido para o seu objeto. Caso esse preço do bem venha a ser pago de maneira parcelada, naturalmente esse valor sofrerá uma diminuição do seu poder de compra com o passar do tempo, uma vez que será corroído diante da inflação verificada naquele período de tempo. Por isso é lícito que as Partes venham a estipular uma cláusula que preveja a incidência de algum índice para corrigir o preço no tempo, no intuito de preservar a sua expressão econômica inicial. Essa permissão legal está disposta no artigo 389 do Código Civil e artigo 2 da Lei nº 10.192/200, que trata das medidas complementares do plano real, podendo as Partes possam prever nos contratos, com prazo de duração igual ou superior a um ano, a estipulação de uma correção monetária, ou aplicação de reajustes por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos. Por outro lado, os juros são considerados como “frutos civis” e constituem obrigação acessória dos contratos onerosos, com a finalidade de recompensar o credor ou de ressarcir a demora no pagamento do débito. Os juros se subdividem em 2 (duas) espécies, sendo os juros remuneratórios e juros moratórios. O primeiro tipo são os chamados “juros remuneratórios ou compensatórios”, cuja função é remunerar o credor pela privação do seu capital e empréstimo concedido ao devedor. Um exemplo é a previsão desse tipo de juros quando o imóvel é entregue ao comprador, mas ele paga o preço de forma parcelada. Isso significa que está a utilizar recursos financeiros do vendedor e por isso deve remunerar o capital emprestado com os juros compensatórios. Como existe o uso do bem. Neste ponto, importante esclarecer uma dúvida muito comum: posso estipular a taxa SELIC como índice de correção para meu Contrato? Sim, você pode! Mas cuidado porque a taxa SELIC abrange tanto a correção monetária, como também os juros remuneratórios. Em razão disso, se for adotada no Contrato como parâmetro financeiro de correção, a taxa SELIC não poderá ser cumulada com nenhum outro índice que exprima remuneração do capital porque, como dito, a taxa SELIC já engloba a correção monetária juntamente com os juros remuneratórios. Entretanto, isso não impedirá a estipulação dos juros moratórios no Contrato, já que os juros de mora têm finalidade distinta dos juros remuneratórios, inclusive conforme já assentado na nossa jurisprudência por meio do julgamento do Recurso Especial nº 2.011.360 pelo Superior Tribunal de Justiça. O segundo tipo de juros que podemos ter no Contrato são os chamados “juros moratórios”. Os juros de mora têm o papel de indenizar o credor pelo atraso no pagamento da dívida. O Código Civil em seu artigo 406 permite que as Partes venham a convencionar no Contrato o valor dos juros moratórios como forma de compensar a perda patrimonial pelo atraso no cumprimento das suas obrigações pelo devedor, independentemente da demonstração do prejuízo porque essa perda é presumida. Caso não tenha sido estipulado, o valor dos juros moratórios será de 1% (um por cento) ao mês conforme art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional. Um exemplo da aplicação desses juros é quando ele é estipulado para compensar o atraso no pagamento de uma prestação do preço. Além da atualização monetária, é lícito a previsão no Contrato da incidência de juros moratórios como forma de compensação dos prejuízos caso o devedor venha a atrasar o cumprimento da sua obrigação de pagar o preço ou a prestação. Portanto, fique atento à finalidade de cada um desses 3 (três) encargos ao elaborar o seu Contrato de compra e venda de imóvel. Correção monetária, juros remuneratórios e juros de mora: cada um tem um objetivo distinto!